ปฏิรูปกฎหมายธุรกิจอสังหาฯ รองรับต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ทางเลือกหรือขายชาติกันแน่?

การปลดล็อกข้อจำกัดต่างๆ ในการถือครองกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตามข้อเสนอนี้ ผมเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์กับประเทศไทยในระยะยาว และไม่ถือว่าจะเป็นการขายชาติแต่อย่างใด แต่เป็นทางเลือกที่ต้องเลือกเพื่ออนาคตประเทศไทย

            ผมขออนุญาตนำหัวข้อเรื่องการปฏิรูปกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับการลงทุนของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสูงประเทศไทย พ.ศ.2565 มาเล่าให้ท่านผู้อ่านฟังเป็นการขัดจังหวะของบทความเรื่องการเหลียวหลังมองอดีตของธุรกิจการเงินการธนาคารและตลาดทุนไทย แลหน้าไปในอนาคต ที่ยังไม่จบครับ

            เหตุผลที่นำหัวข้อเรื่องนี้มาเขียนถึง เพราะว่าผมเพิ่งได้รับแต่งตั้งให้เป็น กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ ในคณะกรรมการสนับสนุนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย (คสดช.) โดยนอกจากคณะกรรมการ คสดช. ที่มาจากหัวหน้าส่วนราชการที่มีรองนายกรัฐมนตรีในฐานะประธาน และข้าราชการระดับสูงจำนวน 9 ท่าน แล้วยังมีผู้ทรงคุณวุฒิอีก 3 ท่านรวมทั้งผม ที่มาจากภาคเอกชน ได้แก่ หม่อมหลวงชโยทิต กฤดากร คุณสนั่น อังอุบลกุล คุณเกรียงไกร เธียรนุกูล เพื่อจะกำหนดมาตรการในการดึงดูดนักลงทุนจากต่างประเทศสี่กลุ่มหลัก ให้เข้ามาในประเทศไทย

            โดยตั้งเป้าว่า ภายในห้าปีนั้น จะมีนักลงทุนทั้งสี่กลุ่มนี้เข้ามาในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 1,000,000 คน โดยปัจจุบันในระยะเวลา 1 เดือน ก็มีนักลงทุนต่างประเทศทั้งสี่กลุ่มยื่นคำขอมากว่า 1,000 รายแล้ว ก่อนการประกาศเป็นทางการ

            การส่งเสริมนักลงทุนผู้พำนักระยะยาว (Long Term Residence : LTR) แบ่งเป็น 4 กลุ่มใหญ่ ดังนี้

            กลุ่มที่ 1  ประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)

            - มีทรัพย์สินมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

            - มีรายได้ไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี

            - ลงทุนในไทยไม่น้อยกว่า 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนโดยตรง หรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

            กลุ่มที่ 2 ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner)

            - ต้องมีอายุ 50 ปีขึ้นไป และมีสถานะเป็นผู้เกษียณอายุ ณ วันที่ยื่นคำขอ

            - ต้องรับเงินบำนาญหรือมีรายได้ไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี

            กรณีรับเงินบำนาญ หรือรายได้ต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี แต่ไม่น้อยกว่า 40,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี ต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาล การลงทุนโดยตรง หรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

            กลุ่มที่ 3 ผู้ที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-From-Thailand Professional)

            - ต้องมีรายได้ไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี

            - กรณีรายได้ต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี แต่ไม่น้อยกว่า 40,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี ต้องสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป หรือครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา หรือได้รับเงินทุน Series A

            - นายจ้างปัจจุบันต้องเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในประเทศใดๆ หรือเป็นบริษัทมีการดำเนินงานมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี และมีรายได้รวมกันในระยะเวลา 3 ปี ไม่น้อยกว่า 150 ล้านดอลลาร์สหรัฐนับถึงวันที่ยื่นคำขอ

            กลุ่มที่ 4 ผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled Professional)

            - ต้องมีรายได้ไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี

            กรณีรายได้ต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี แต่ไม่น้อยกว่า 40,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี ต้องสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป ในสาขาวิทยาศาสตร์หรือเทคโนโลยีหรือมีความเชี่ยวชาญในสายงานที่เข้ามาทำในประเทศไทย

            ทั้งนี้ ต้องเป็นการทำงานในกิจการที่อยู่ใน อุตสาหกรรมเป้าหมาย ซึ่งได้แก่ อุตสาหกรรมยานยนต์สมัยใหม่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวระดับคุณภาพ อุตสาหกรรมการเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ อุตสาหกรรมการแปรรูปอาหารที่มีมูลค่าเพิ่มสูง อุตสาหกรรมหุ่นยนต์ อุตสาหกรรมการบิน อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ อุตสาหกรรมดิจิทัล อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร อุตสาหกรรมป้องกันประเทศ อุตสาหกรรมที่สนับสนุนเศรษฐกิจหมุนเวียน  (Circular Economy) โดยตรงและมีนัยสำคัญ

            เช่น การผลิตเชื้อเพลิงจากขยะ การพัฒนาทรัพยากรมนุษย์และการวิจัยพัฒนาเพื่ออุตสาหกรรมเป้าหมาย อุตสาหกรรมเป้าหมายอื่นๆ ที่สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ตามที่คณะกรรมการนโยบายเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ สำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย ให้ความเห็นชอบ

สิทธิประโยชน์ทางภาษีของนักลงทุนต่างประเทศ

            1.ยกเว้นภาษีเงินได้ภาษีบุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ในปีภาษีที่ล่วงมาแล้ว

            2.เงินเดือนหลังหักภาษี ณ ที่จ่าย

            3.เสียภาษีในอัตรา 17% ของเงินได้พึงประเมิน (ลดจากอัตราก้าวหน้า 5-35%)

ประเภทที่ 1 - กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ

ประเภทที่ 2 - กลุ่มที่ต้องการทำงานในประเทศไทย

            • ยกเว้นภาษีเงินได้ภาษีบุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ในปีภาษีที่ล่วงมาแล้ว

            • เงินได้ดังกล่าว เป็นเงินได้จากการทำงานหรือกิจการในต่างประเทศ หรือ เนื่องจากทรัพย์ในต่างประเทศ และได้นำเงินได้พึงประเมินเข้ามาในประเทศ

            การปรับปรุงกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ก็เป็นมาตรการสำคัญประการหนึ่ง เพื่อรองรับการเข้ามาของนักลงทุนทั้งสี่กลุ่มดังกล่าว ที่จะได้มาใช้จ่ายและอยู่อาศัยในประเทศไทย รวมถึงจะได้บุคลากรที่มีทักษะเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ เข้ามาทำงานในประเทศไทย เพื่อสามารถพัฒนาธุรกิจในประเทศไทยในธุรกิจเป้าหมาย เช่น กิจการ Startup ธุรกิจ BCG ธุรกิจ Health and Wellness เป็นต้น

            นอกจากนี้ เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2565 ที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสไปกล่าวปาฐกถาในงานของสมาคม อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ในหัวข้อที่ชื่อว่า “การปฏิรูปกฎหมายเพื่อส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกกับการขายชาติจริงหรือ”

            บทความในตอนนี้ ผมจึงอยากจะนำข้อเสนอการปรับปรุงการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทยว่า ประเทศไทยควรจะมีแนวทางเช่นไรในการที่จะปรับปรุงแก้ไขกฎหมาย เพื่อจะส่งเสริมธุรกิจดังกล่าวให้เกิดผลประโยชน์อย่างจริงจังกับประเทศไทย โดยเฉพาะจากนักลงทุนต่างประเทศที่มีศักยภาพ

            ปัจจุบัน เป็นที่ทราบกันอยู่ทั่วไปว่าประเทศไทยเป็นประเทศที่มีความน่าอยู่ในอันดับต้นๆ ของโลก ถ้าหากประเทศไทยสามารถทำให้ชาวต่างชาติที่อยากจะเข้ามาอยู่เมืองไทยเป็นบ้านหลังที่สองของเขา หรือเข้ามาเกษียณอายุในประเทศไทย หรือเข้ามาทำงานในประเทศไทย ก็จะเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทย เพราะประเทศไทยเป็นประเทศที่มีค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก และมีระบบสาธารณสุขที่ดี สามารถดูแลสุขภาพของคนต่างชาติที่เข้ามาทำงาน และผู้สูงอายุที่มาเกษียณอายุในประเทศไทยได้เป็นอย่างดี

            อีกทั้งก็ยังจะทำให้ประเทศไทยอยู่ในสถานะที่สามารถแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันสภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในภูมิภาคและในโลก รวมถึงวิกฤติโควิดและสงครามยูเครน-รัสเซีย และความขัดแย้งระหว่างจีนกับประเทศสหรัฐอเมริกา ยิ่งน่าจะทำให้ประเทศไทยเป็นประเทศที่นักลงทุนหรือชาวต่างชาติที่มีฐานะ หรือคนทำงานที่สามารถทำงานได้ที่ไหนได้ในโลก ก็สามารถเลือกเข้ามาทำงานในประเทศไทยได้ โดยผมอยากให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของนักลงทุนที่มีศักยภาพสูงอย่างแท้จริง

            ผมได้มีโอกาสเดินทางไปประเทศประเทศสิงคโปร์เมื่อไม่นานมานี้ ก็พบว่าคนสิงคโปร์รู้สึกว่าหากเกษียณอายุแล้วใช้ชีวิตในสิงคโปร์คงไม่พอเพียง เพราะค่าครองชีพที่สูงขึ้น ถ้ามีโอกาสก็อยากจะย้ายมาอยู่ในประเทศไทย เพราะประเทศไทยเป็นมิตรกับคนทุกประเทศ

            ด้วยเหตุดังกล่าวนี้เอง นอกเหนือจากการเสนอให้มีการให้สิทธิประโยชน์วีซ่ากับกลุ่มสี่กลุ่มให้มีความสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น โดยลดขั้นตอนไม่ว่าจะเป็นการขออนุญาต รวมถึงมาตรการภาษีบุคคลธรรมดาที่เสนอให้กับชาวต่างชาติ ปัจจัยเหล่านี้จะทำให้ชาวต่างชาติเหล่านั้นตัดสินใจที่จะเข้ามาอยู่ในประเทศไทยได้ง่ายขึ้น เมื่อมีนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพเข้ามามากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ควรได้รับอานิสงส์จากโครงการนี้ด้วย

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์

            เมื่อตอนเกิดวิกฤติต้มยำกุ้งในปี พ.ศ.2540 ได้มีการแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายอาคารชุดที่ขยายอัตราที่คนต่างชาติจะซื้อได้ให้ได้ถึงร้อยละ 49% แต่มีเงื่อนไขมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกู้เงินต้องเป็นการนำเงินจากต่างประเทศไม่สามารถกู้เงินในประเทศไทยได้ หรือมาตรการการให้ซื้อที่ดินตามกฏหมายที่ดินที่ให้ซื้อเป็นที่พักอาศัยได้ โดยถือได้ไม่เกินหนึ่งไร่ แต่มีการลงทุนตามกฎกระทรวงที่จะต้องมีการนำเงินเข้ามาอย่างน้อย 40 ล้านบาท และมีเงื่อนไขกำหนดไว้

            ซึ่งตั้งแต่กฎหมายใช้บังคับมา ก็มีการขออนุญาตถือที่ดินเพียง 8 รายเท่านั้น ซึ่งแสดงว่ามาตรการกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆ ไม่ประสบความสำเร็จในการจะดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงเวลาดังกล่าว

            ปัจจุบันคนต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือ บ้านพักอาศัย (ยกเว้น ได้รับส่งเสริม BOI) จึงเป็นการซื้อบ้านตากอากาศในภูเก็ต สมุย มีวิธีที่หลีกเลี่ยงโดยทำการตั้งบริษัทขึ้นมาและบางครั้งการตั้งบริษัทก็กลายเป็นบริษัทไทยเทียมที่มีตัวแทนเป็นผู้ถือหุ้นคนไทยอันเป็นการผิดกฎหมาย

            แต่ทั้งนี้ กรมที่ดินเองก็ไม่สามารถตรวจสอบได้ละเอียดนัก อีกทั้งยังเป็นช่องทางให้เกิดการทุจริตของเจ้าพนักงานที่ดินในการพิจารณารับจดทะเบียนเพราะเป็นการใช้ดุลยพินิจ ภายหลังการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ดังกล่าวนั้น ก็ไม่สามารถจะกำกับดูแลให้เกิดความโปร่งใสว่า ความจริงแล้วนักลงทุนต่างชาติควรจะมีโอกาสถือครองที่ดินได้โดยตรงชัดเจนและโปร่งใสมากกว่า

            นอกจากนี้ การจดทะเบียนการเช่าตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทยก็กำหนดให้จดทะเบียนการเช่าได้เพียง 30 ปี แต่มีบางกรณี บางเขต สามารถจดได้ถึง 60 ปี หลังจากที่มีการจดทะเบียนการเช่าไปแล้วระยะหนึ่งระยะเวลาใดเวลาหนึ่ง ซึ่งก็เกิดความลักลั่นและความไม่ชัดเจนในการรับจดทะเบียนของนายทะเบียนในแต่ละแห่ง รัฐบาลจึงควรทำให้โปร่งใสชัดเจน

            ในปี 2542 มีการออกกฏหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมที่มีกำหนดเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี แล้วก็มีการกำหนดเงื่อนไขไว้มากมายจนกระทั่งมีผู้จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวได้เพียง 30 กว่ารายเท่านั้น อีกทั้งกฎหมายยังไม่เอื้ออำนวยในการจดทะเบียนการเช่าเพื่ออยู่อาศัยแต่อย่างใด

            แนวคิดของการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ไม่ว่าจะเรื่องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือการเช่า จึงควรมีการปรับปรุงเพื่อรองรับการเข้ามาของนักลงทุนที่มีศักยภาพจากต่างประเทศ อันจะเกิดประโยชน์กับประเทศไทยเป็นการส่วนรวม ไม่ใช่เป็นการขายชาติอย่างที่ถูกกล่าวหา เพราะที่ดินดังกล่าวก็ยังคงอยู่ในประเทศไทย คนเหล่านั้นจะมาใช้จ่ายในประเทศไทย

ข้อมูลการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศในภูมิภาคเอเชีย

            1.ประเทศมาเลเซียคนต่างชาติมีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ หากได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐแต่ละรัฐ

            2.สิงคโปร์ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องขออนุญาต เช่น ห้องชุดพักอาคารพาณิชย์ เว้นแต่จะต้องขออนุญาตหากเป็นที่ดินที่พักอาศัยว่างเปล่า บ้านที่มีลักษณะเป็นตึกแถว บ้านพักตากอากาศ หรือ บ้านเดี่ยว ทั้งนี้ การอนุญาตจะพิจารณาเป็นรายไป เช่น ต้องมีการสนับสนุนเศรษฐกิจให้แก่ประเทศสิงคโปร์

            3.อินโดนีเซีย อนุญาตให้คนต่างชาติเช่า 30 ปี ต่อได้ 30 ปี รวมเป็น 60 ปี

            4.ประเทศเกาหลีและประเทศญี่ปุ่น ไต้หวัน ไม่มีข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติแต่ไม่สามารถทำงาน หรือมีถิ่นที่อยู่หรือขอวีซ่าได้ซึ่งในทางปฏิบัติก็คงยากที่คนต่างชาติที่ไม่ได้ทำงานในประเทศนั้น อยากจะถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ใน 3 ประเทศดังกล่าว

            ยิ่งเมื่อพิจารณาประเทศเพื่อนบ้านที่เป็นคู่แข่งของเราประเทศไทยที่มีค่าครองชีพสูง ผมเชื่อว่านักลงทุนต่างประเทศเป็นที่ต้องการ อยากจะเข้ามาอยู่ในประเทศไทย เพราะนอกจากความเป็นอยู่ที่สะดวกสบายแล้ว ค่าใช้จ่ายต่างๆ และค่าครองชีพที่มีราคาถูกและคนไทยยังเป็นมิตรกับชาวต่างชาติอีกด้วย

ข้อเสนอการปรับปรุงกฎหมาย

            ผมจึงได้ขอเสนอแนวทางในการพิจารณาปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

            1.แก้ไขให้สามารถถือครองที่ดินโดยคนต่างชาติเพื่อที่อยู่อาศัยได้โดยการแก้ไขกฎกระทรวงที่ออกตามกฎหมายที่ดินในมาตรา 96 ทวิ ที่เดิมกำหนดเงื่อนไขไว้ยุ่งยากและมีผู้เข้าใช้สิทธิเพียง 8 รายเท่านั้น

            โดยปัจจุบันนี้ กรมที่ดินได้เสนอร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการเงื่อนไขในการได้มาที่ดินไม่เกินหนึ่งไร่โดยจะต้องเป็นคนต่างด้าวที่เข้ามาตามประกาศกระทรวงมหาดไทยตามมาตรการนี้ (LTR) มีการนำเงินลงทุนมาไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท และต้องลงทุนไม่น้อยกว่าสามปีในธุรกิจหรือกิจการตามที่กำหนด เช่น การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์กองทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ที่ดินดังกล่าวได้ไม่เกินหนึ่งไร่

            โดยเงื่อนไขนี้ก็จะเป็นประโยชน์ให้กับการลงทุนต่างชาติที่ไม่ได้ใช้สิทธิ์ กฎหมายส่งเสริมการลงทุน มาตรการนี้ก็จะสามารถทำให้ชาวต่างชาติซื้อเป็นที่พักอาศัยได้โดยไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทและมี Nominee หรือที่เรียกว่าบริษัทไทยเทียมแต่อย่างใด

            นอกจากการแก้ไขร่างกฎกระทรวงนี้ที่สามารถกระทำได้อย่างรวดเร็ว พร้อมกับกำหนดหลักเกณฑ์ให้มีหลักปฏิบัติที่สะดวกแก่ชาวต่างชาติที่จะซื้อที่ดินเป็นที่พำนักอาศัยได้ก็ควรพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้าถึงการให้กู้เงินจากสถาบันการเงินประเทศไทยในการซื้อหรือเช่าได้ ซึ่งเข้าใจว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว

            เพื่อการมีรายได้เพิ่มเติมรัฐบาลอาจพิจารณาเพิ่มค่าจดทะเบียนซื้อขายของชาวต่างชาติให้สูงกว่า กรณีที่ซื้อขายโดยคนไทยรวมทั้งการพิจารณากำหนดอัตราภาษีสูงสุดของภาษีโรงเรือนและที่ดินเพื่ออยู่อาศัยสำหรับคนต่างชาติกลุ่มนี้ อันจะทำให้ประเทศไทยและองค์การปกครองท้องถิ่นได้มีรายได้จากการถือครองที่ดินของนักลงทุนกลุ่มนี้เป็นพิเศษ

            2.สำหรับการจดทะเบียนการเช่าซึ่งปัจจุบันกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้จดทะเบียนได้ 30 ปี แทนที่จะแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งจะต้องใช้เวลายาวนาน ทางกรมที่ดินก็อาจจะออกประกาศวิธีปฏิบัติในการจดทะเบียนการเช่าเป็น 60 ปี โดยจดทะเบียนครั้งแรก 30 ปี และจดทะเบียนต่อครั้งที่สองอีก 30 ปีไปเลย เพราะทางปฏิบัติในปัจจุบันก็สามารถทำได้อยู่แล้วขึ้นอยู่กับเขต หรือสำนักงานที่ดินแต่ละแห่ง ถ้าหากกรมที่ดินออกประกาศวิธีการปฏิบัติการจดทะเบียนการเช่าให้ชัดเจนดังกล่าว ก็จะสามารถนำที่ดินหลายแห่งที่เจ้าของไม่ต้องการขายมาพัฒนาเพื่อก่อให้เกิดรายได้

            รัฐบาลก็อาจกำหนดขึ้นทะเบียนการจดทะเบียนการเช่าของชาวต่างชาติให้สูงกว่าคนไทยได้เช่นเพิ่มจากร้อยละหนึ่งของก็จะเป็นการเช่าเป็นร้อยละสองหรือร้อยละ 1.5 แล้วแต่กรณีตามมูลค่าสัญญาเช่าที่กำหนดเช่นเดียวกับกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น

            3.แก้ไขระเบียบให้ชาวต่างชาติที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถกู้เงินในประเทศไทยได้โดยมีหลักประกันในการจำนองที่ดินหรืออาคารชุดหรือสิทธิการเช่ามาเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินในประเทศไทยได้ด้วย

            4.การแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดินในการจัดสรรที่ดินให้คนต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของที่ดินที่นำมาจัดสรรทั้งหมดหรือที่ดินที่จัดสรรสามารถนำมาให้เช่าได้ 30 ปีแต่ไม่เกิน 60 ปีก็จะเป็นประโยชน์เช่นกัน โดยกำหนดมูลค่าที่ดิน อาคาร ขั้นต่ำไว้

            5.แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดให้สามารถถือครองได้ร้อยละ 100 ของโครงการ โดยกำหนดมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำไว้

            6.การแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้เช่าได้ 60 ปี และคำมั่นจะให้เช่าได้อีก 30 ปี รวม 90 ปี เช่นประเทศฮ่องกง

            การปลดล็อกข้อจำกัดต่างๆ ในการถือครองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตามข้อเสนอข้างต้นนี้ ผมเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์กับประเทศไทยในระยะยาว และไม่ถือว่าจะเป็นการขายชาติแต่อย่างใดแต่เป็นทางเลือกที่ต้องเลือกเพื่ออนาคตประเทศไทย

            ผมเห็นว่า ประโยชน์ของการส่งเสริมธุรกิจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของชาวต่างชาติจะเป็นประโยชน์กับประเทศไทยทั้งในภาคธุรกิจไม่ว่าจะเป็นธุรกิจรับเหมาก่อสร้างธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่เกี่ยวข้อง โดยรัฐบาลยังสามารถมีรายได้จากภาษีจากการที่บุคคลเหล่านั้นเข้ามาลงทุนหรือเข้ามาอยู่ในประเทศไทย การที่จะเกรงว่าจะทำให้คนไทยไม่มีที่อยู่และคนต่างชาติจะเป็นเจ้าของที่ดินทั้งประเทศน่าจะไม่ใช้เรื่องที่น่าเป็นห่วงเพราะทรัพย์สินเหล่านั้นก็ยังคงอยู่ในประเทศไทย

            คงเป็นเรื่องมายาคติที่คนไทยกลัวเรื่องขายชาติ ผมเชื่อว่าเราจะต้องก้าวข้ามมายาคติดังกล่าว การกำหนดเงื่อนไขมูลค่าโครงการการลงทุนหรือราคาขั้นต่ำของที่ดินและอาคาร ก็จะช่วยขจัดปัญหาไม่ต้องเป็นกังวลว่าชาวต่างชาติจะมาซื้อที่ดินถูก ๆ เพื่อให้คนต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยและยังเป็นประโยชน์สามารถแก้ไขปัญหาเรื่องบริษัท Nominee หรือบริษัทไทยเทียมได้หากมีการปรับปรุงอัตราภาษีดังกล่าว รัฐบาลสามารถเก็บภาษีรายได้ค่าธรรมเนียม รวมถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์ และภาษีทรัพย์สินได้เพิ่มมากขึ้นด้วย

            ถึงเวลาแล้วครับที่คนไทยทุกคนจะต้องช่วยกันคิดช่วยกันทำให้ประเทศไทยเป็นประเทศที่น่าอยู่สำหรับคนไทยและคนต่างชาติ ที่จะช่วยเข้ามาพัฒนาประเทศไทยต่อไป