Reverse mortgage สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ทางเลือกวัยเกษียณ

ปกติแล้วหากเราต้องการที่จะซื้อบ้านซักหลัง คนส่วนใหญ่มักจะกู้เงินกับธนาคาร แทนที่จะนำเงินสดซักก้อนไปซื้อ โดยเราจะต้องนำบ้านไปค้ำประกับกับทางธนาคาร ประกัน แล้วก็จ่ายเงินผ่อนคืนธนาคารทุกเดือนพร้อมกับดอกเบี้ย ซึ่งเรียกกันทั่วไปว่า mortgage หรือการจำนองแบบปกติทั่วไป แต่ในทางหลับกัน มีการจำนองอีกประเภทหนึ่งที่เรียกว่า reverse mortgage ซึ่งแปลตรงตัวได้ว่า การจำนองแบบย้อนกลับ

โดยเมื่อเรานำบ้านไปจำนองไว้กับธนาคารแล้ว แทนที่เราจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือนนั้น กลับเป็นว่าธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือนเสมือนธนาคารเป็นผู้มาซื้อบ้านของเรา และเราจะได้กระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้จ่ายแต่ละงวดตามที่ทำสัญญากับธนาคาร จนเมื่อครบกำหนดชำระสุดท้ายบ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของธนาคารซึ่งต่างกับการจำนองทั่วไปที่สุดท้ายแล้วบ้านจะมาเป็นของเรา

- Reverse mortgage ทำงานอย่างไร? -

Reverse mortgage เป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทหนึ่งที่มีขึ้นมาเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้สูงอายุโดยเฉพาะ สำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเองแต่ไม่ต้องการขายบ้านทันที เพราะยังต้องใช้อยู่อาศัยและต้องการมีรายได้รายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หลักการทำงานของสินเชื่อประเภทนี้เหมือนกับการทยอยขายบ้านให้กับธนาคาร

โดยธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้แล้วจะทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้เป็นรายเดือน ซึ่งผู้กู้ก็ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งผู้กู้นั้นเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน เมื่อหลังครบกำหนดตามสัญญา บ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร โดยธนาคารสามารถนำบ้านไปขายทอดตลาดต่อไป สินเชื่อประเภทนี้ถือเป็นทางเลือกให้ผู้สูงอายุสามารถนำบ้านมาสร้างกระแสเงินสดไว้ใช้ในวัยหลังเกษียณได้ และเป็นทางออกหนึ่งสำหรับสังคมไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ

- Reverse mortgage มีเงื่อนไขและการคำนวณอย่างไร? -

เงื่อนไขการให้สินเชื่อก็จะแตกต่างกันไปตามนโยบายของรัฐบาลในแต่ละประเทศและนโยบายของธนาคารผู้ให้สินเชื่อ แต่โดยทั่วไปมีประเด็นหลักที่สำคัญ ได้แก่

1.เงื่อนไขด้านอายุ โดยกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้กู้รวมถึงคู่สมรส ซึ่งในสหรัฐฯ ได้กำหนดไว้ที่อายุ 62 ปี แคนาดา 55 ปี เกาหลีใต้ 60 ปี เป็นต้น

2.เงื่อนไขของบ้านที่นำมาจำนอง ต้องปลอดภาระ กล่าวคือ ต้องเป็นบ้านที่ผ่อนหมดเรียบร้อยแล้วและไม่ติดจำนองที่อื่นๆ ไว้ ซึ่งบ้านในที่นี้ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ คอนโดมิเนียม

3.เงื่อนไขการครอบครองบ้าน บ้านที่นำมาจำนองต้องเป็นบ้านที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลัก ไม่ได้เป็นบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านที่ซื้อไว้เพื่อลงทุน โดยในบางประเทศอาจมีการกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำที่ผู้กู้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านนั้น เช่น เกาหลีใต้กำหนดไว้ที่อย่างน้อย 6 เดือนต่อปี เป็นต้น

4.เงื่อนไขด้านค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน ผู้กู้ยังคงต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าภาษีที่อยู่อาศัย (หากมี) ค่าประกันภัย ค่าส่วนกลางสำหรับอาคารชุดหรือหมู่บ้าน รวมไปถึงค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยอื่นๆ

5.เงื่อนไขด้านกรรมสิทธิ์บ้าน เมื่อนำบ้านไปจำนองแล้ว ผู้กู้ยังเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านและยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้จนกว่าจะเสียชีวิต หลังจากนั้นบ้านจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารผู้ปล่อยกู้

สำหรับการคำนวณวงเงินสินเชื่อหรือวงเงินแต่ละเดือนที่ผู้กู้จะได้รับ ก็จะพิจารณาจากเงื่อนไขต่างๆ ข้างต้นประกอบกัน ผนวกกับปัจจัยอื่นๆ ได้แก่ มูลค่าบ้าน อายุของผู้กู้ อัตราดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม

นอกจากนี้ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านของผู้กู้ด้วย ธนาคารจะจ่ายเงินให้ผู้กู้จนกระทั่งเสียชีวิตและนำบ้านขายทอดตลาดต่อไป หลังจากนั้นธนาคารจะคำนวณวงเงินที่จ่ายให้ผู้กู้ไปแล้วทั้งหมดหักออกจากมูลค่าบ้านที่ขายได้ และหากมีเงินเหลือก็จะคืนให้ทายาทผู้เสียชีวิตต่อไป แต่ถ้าหากไม่มีเงินเหลือ เช่น ในกรณีที่ผู้กู้มีอายุยืนมากจนทำให้ธนาคารต้องจ่ายเงินให้เป็นระยะเวลานานเกินคาด เงินจากการขายบ้านดังกล่าวก็จะตกเป็นของธนาคารทั้งหมด และธนาคารยังเปิดโอกาสให้ทายาทเป็นผู้มาไถ่ถอนคืนบ้านได้ในภายหลัง หากบ้านนั้นไม่ถูกขายไปเสียก่อน

- Reverse mortgage มีการคิดดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมอย่างไร? -

โดยสินเชื่อประเภทนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่ออื่นๆ มีการคิดอัตราดอกเบี้ยทั้งหมดตั้งแต่เริ่มต้นและหักออกจากมูลค่าบ้านหรือวงเงินสินเชื่อทั้งหมด ตัวอย่างเช่น ประเมินมูลค่าบ้านแล้ว ผู้กู้ได้รับวงเงินสินเชื่อทั้งสิ้น 1 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้จะรวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยเข้าไปแล้ว ถ้าหากมีการคิดดอกเบี้ยในอัตราประมาณ 5% ก็จะทำให้จำนวนเงินที่ผู้กู้จะได้รับจริงๆ รวมแล้วอาจเหลือราว 8 แสนบาท

นอกจากนี้ อาจมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าประกันภัย (mortgage insurance premium) เพื่อป้องกันผู้ปล่อยกู้ผิดนัดการจ่ายเงินตามงวด ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ (origination fee) ค่าประเมินมูลค่าบ้าน (appraisal fee) และค่าบริการอื่นๆ ในการจัดทำสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากการจ่ายเงินให้ผู้กู้เท่ากันทุกเดือนแล้ว reverse mortgage ยังสามารถให้ผู้กู้เลือกรูปแบบการรับเงินในแต่ละงวดได้หลายแบบขึ้นอยู่กับนโยบายในแต่ละประเทศ ซึ่งในเบื้องต้นแบ่งได้เป็น 4 รูปแบบ ได้แก่

1.เลือกรับเงินรายเดือนทุกงวดตลอดชีวิต โดยอาจเลือกรับจำนวนเท่ากันทุกงวด จำนวนมากขึ้นหรือน้อยลงทุกๆ ปีก็ได้ เช่น รับเงินลดลงปีละ 3% หรือ รับเงินในช่วง 10 ปีแรกมากกว่าปีที่เหลือ

2.เลือกรับเงินรายเดือนโดยกำหนดเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่ง เช่น กำหนดว่าจะรับเงินรายเดือนเท่ากันทุกเดือนเป็นระยะเวลา 7 ปี เป็นต้น

3.เลือกรับเป็นเงินก้อนจำนวนหนึ่ง (lump-sum) โดยอาจจะเลือกรับเพียงครั้งเดียว หรือรับเงินก้อนหนึ่งประกอบกับเงินรายเดือนด้วยก็ได้ ทั้งนี้ หากเลือกรับเพียงครั้งเดียว บ้านก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารเมื่อผู้กู้เสียชีวิต

4.เลือกรับเป็นวงเงินสินเชื่อ (line of credit) ที่ผู้กู้สามารถเลือกนำเงินออกมาใช้เมื่อไหร่ก็ได้

- อนาคตการนำ reverse mortgage มาใช้ในไทย -

ในปี 2016 รัฐบาลไทยเริ่มมีแนวคิดในการนำ reverse mortgage มาใช้ในไทย โดยเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2016 คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุตามที่กระทรวงการคลังได้นำเสนอ ซึ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ reverse mortgage ก็เป็นหนึ่งในมาตรการดังกล่าว กระทรวงการคลังได้มอบหมายให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ คือ ธนาคารออมสิน และธนาคารธอส. เป็นผู้นำร่องปล่อยสินเชื่อให้กับประชาชนผู้สูงอายุเกินกว่า 60 ปีขึ้นไป ซึ่งปัจจุบันก็อยู่ระหว่างการหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อออกแบบผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสังคมไทย คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในเร็วๆ นี้

การให้บริการ reverse mortgage ที่กำลังจะเกิดขึ้นในไทย ถือเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้สูงอายุในสังคมไทยที่กำลังมีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หากมีบ้านเป็นของตนเอง การขอสินเชื่อ reverse mortgage ก็ถือเป็นการวางแผนการเงินหลังวัยเกษียณอีกประเภทหนึ่งที่จะช่วยให้เรามีกระแสเงินสดไว้ใช้ไปตลอดชีวิตได้

โดย : ยุวาณี อุ้ยนอง Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์

ติดตามได้ในคอลัมน์ เกร็ดการเงิน ในวารสารการเงินธนาคาร ฉบับเดือนกุมภาพันธ์ 2560 ฉบับที่ 418