ฟื้นตัวหรือสะดุด จับชีพจรตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัดท่องเที่ยวท่ามกลางโควิด-19 ระลอกใหม่
หลังจากหลายฝ่ายตั้งความหวังไว้ว่าปี
2564
น่าจะเป็นการเริ่มต้นศักราชใหม่ที่เศรษฐกิจมีโอกาสฟื้นตัวและขับเคลื่อนธุรกิจทุกภาคส่วนให้กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง
เมื่อมีสัญญาณบวกจากการพัฒนาวัคซีนต้านเชื้อไวรัสโควิด-19
และแผนการฉีดวัคซีนให้กับกลุ่มเป้าหมายต่างๆ
ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับประเทศไทยและสร้างความมั่นใจให้กับภาคธุรกิจทุกภาคส่วน
แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่เมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมา
ได้ทำให้ทั้งประเทศต้องปรับแผนใหม่อีกรอบแบบไม่ทันตั้งตัว
ในขณะที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นเมื่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มกลับมาในช่วงแรก ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่างขนโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมออกมาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง พร้อมวางแผนเปิดตัวโครงการต่างๆ มาเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) เพิ่มขึ้นในปี 2564 แม้การแพร่ระบาดระลอกใหม่นี้จะทำให้แผนธุรกิจต้องสะดุดไปบ้าง แต่คาดว่าสถานการณ์จะไม่หยุดชะงักกินระยะเวลายาวนานเหมือนรอบที่ผ่านมา
นางกมลภัทร
แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ในไทย
ถือเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้
ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องปรับแผนเพื่อรับมือ จากที่เคยคาดการณ์ว่าปี 2564
จะเป็นปีปรับสมดุลของตลาดอสังหาฯ
ทั้งในแง่ของราคาและอุปทานและจะฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่อาจส่งผลให้ต้องใช้ระยะเวลาปรับตัวนานขึ้น
แม้ตอนนี้จะยังไม่สามารถประเมินผลกระทบที่มีต่อการเติบโตในตลาดได้ชัดเจนเนื่องจากมีระยะเวลาที่สั้นเกินไป
แต่เชื่อว่าจากประสบการณ์ตรงที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ นักลงทุน
และผู้บริโภครับมือการแพร่ระบาดในปีที่ผ่านมาจะทำให้สามารถปรับตัวและจัดการกับสถานการณ์ครั้งนี้ได้ดีขึ้น
ผนวกกับการที่วัคซีนต้านเชื้อไวรัสโควิด-19 กำลังจะเข้าไทยเร็ว ๆ นี้
ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ทุกฝ่ายสามารถข้ามผ่านวิกฤติครั้งนี้ไปได้”
เมืองท่องเที่ยวกระทบหนัก
หลังเจอโควิดระลอกใหม่
แม้ว่าทิศทางการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ
ของผู้ประกอบการจะยังโฟกัสกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือกลุ่ม Real Demand มากขึ้น โดยภาพรวมตลาดอสังหาฯ
มีสัญญาณดีขึ้นหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายในช่วงไตรมาส 3
ของปี 2563 ที่ผ่านมา จากรายงาน DDproperty
Thailand Property Market Indexของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ
1 ของไทย เผยข้อมูลน่าสนใจว่า ดัชนีราคาอสังหาฯ ในช่วงดังกล่าวเพิ่มขึ้น 2%
ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2562)
ถือเป็นสัญญาณชีพของภาคอสังหาฯ ที่เริ่มกระเตื้องขึ้น
โดยภาพรวมเกือบทุกจังหวัดมีการกระเตื้องขึ้นของดัชนีราคาและจำนวนอุปทาน
ซึ่งการรุกหัวเมืองต่างจังหวัดยังมีความน่าสนใจ เนื่องจากยังมีกลุ่ม Real Demand ที่มีกำลังซื้อในพื้นที่อยู่
และที่ดินต่างจังหวัดก็มีราคาต่ำกว่าในกรุงเทพฯ
จึงเป็นอีกตลาดที่น่าจับตามองและลงทุนเพื่อสร้างแต้มต่อทางธุรกิจในอนาคตได้ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดที่ยังเป็น
“Blue Ocean”ผนวกกับปัจจัยอื่น ๆ
ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาระบบคมนาคมและระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ แหล่งงานในนิคมอุตสาหกรรม
ตลอดจนการมีห้างสรรพสินค้าเพื่อดึงดูดกำลังซื้อผู้บริโภคในพื้นที่
ล้วนช่วยอำนวยความสะดวกให้การดำรงชีวิตในต่างจังหวัดสะดวกสบายยิ่งขึ้น
นอกจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่ม Real Demand ในพื้นที่แล้ว
ยังมีกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ในจังหวัดท่องเที่ยวไว้เป็นบ้านพักตากอากาศกับครอบครัว
หลีกหนีความวุ่นวายจากการทำงาน
หรือซื้อเพื่อลงทุนเก็บไว้ปล่อยเช่าสร้างผลตอบแทนในอนาคตอีกด้วย
แต่ก็เหมือนเป็นภาพฝันค้าง
หลังจากมีการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ทำให้ตลาดอสังหาฯ
ที่เคยมีแนวโน้มไปได้ดีกลับชะงักลงอีกรอบ โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบก่อนเป็นอันดับแรก
ๆ
ทั้งที่ช่วงปลายปีควรจะเป็นช่วงที่ตลาดท่องเที่ยวกลับมาบูมอีกครั้งหลังจากอั้นมาจากช่วงล็อกดาวน์
โดยพบว่า ใน 3 จังหวัดท่องเที่ยวสำคัญได้รับผลกระทบในช่วงปลายปี 2563 ที่ผ่านมา
ทั้งในแง่ของการท่องเที่ยว และตลาดอสังหาฯ
ภูเก็ต
หลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักในช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19
รอบแรกในไทย ตลาดอสังหาฯ
ในภูเก็ตเริ่มกลับมาส่งสัญญาณฟื้นตัวอีกครั้งหลังคลายล็อกดาวน์
พร้อมทั้งได้แรงหนุนที่ดีจากการท่องเที่ยวของคนไทยที่เลือกเดินทางมาภูเก็ตมากขึ้นในช่วงที่ปิดประเทศ
รวมถึงสัญญาณของภาครัฐที่เปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาในภูเก็ตได้อีกครั้ง
แม้จะมีจำนวนไม่มากนัก แต่ก็ยังเป็นสัญญาณที่ดี
ซึ่งล้วนส่งผลให้มีการเติบโตในตลาดอสังหาฯ อีกครั้ง
โดยภูเก็ตได้รับผลกระทบไม่มากนักจากการระบาดระลอกใหม่
เนื่องจากยังมีจำนวนผู้ติดเชื้อไม่มากนัก (3 ราย ณ วันที่ 15 มกราคม 2564)
ดัชนีราคาอสังหาฯ ในภาพรวมยังคงเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อน
ซึ่งเพิ่มขึ้นมาจากบ้านเดี่ยวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 3% และคอนโดฯ เพิ่มขึ้น
5% จากไตรมาสก่อน สะท้อนให้เห็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางเติบโต
ในขณะที่ ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นถึง 18%
จากไตรมาสก่อนเช่นกัน โดยอยู่ในอำเภอกะทู้ อำเภอเมืองภูเก็ต
และอำเภอถลางในสัดส่วนที่เท่า ๆ กัน
รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในภูเก็ตคือ คอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วน
56% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอกะทู้
เมื่อพิจารณาจำนวนอุปทานตามระดับราคา
พบว่า ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ
และบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์อยู่ในระดับราคา
3-5 ล้านบาท
ชลบุรี
ชลบุรีเป็นอีกหนึ่งจังหวัดท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวขึ้นอีกครั้งหลังจากคลายล็อกดาวน์
ซึ่งได้อานิสงส์จากการท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมาดีขึ้น
ทั้งยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการพัฒนาโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่กลับมาเดินหน้าอีกครั้ง รวมไปถึงการพัฒนาระบบคมนาคมและนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี
2563 ดัชนีอุปทานและราคาอสังหาฯ กลับปรับลดลงอย่างมากจากไตรมาสก่อน
คาดว่าเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่
ทำให้ชลบุรีกลายเป็นหนึ่งในพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด โดยพบว่า
ดัชนีราคาอสังหาฯ ในภาพรวมลดลง 10% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 จากที่เคยเพิ่มขึ้น 5%
ในไตรมาสก่อนหน้า โดยเกือบทุกทำเลมีดัชนีราคาลดลง ยกเว้นอำเภอเมืองชลบุรี
ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% และอำเภอศรีราชาเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน
ดัชนีอุปทานลดลงอย่างมากถึง 70% จากไตรมาสก่อน
โดยอุปทานส่วนใหญ่ถึง 70% อยู่ในอำเภอบางละมุง
รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุด ได้แก่ คอนโดฯ มีจำนวนถึง 64% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด
ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุงเช่นกัน
หากแบ่งจำนวนอุปทานตามระดับราคา พบว่า
ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดฯ
และทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท
และบ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท
เชียงใหม่
เชียงใหม่
เป็นจังหวัดท่องเที่ยวทางภาคเหนือที่แม้จะมีสัญญาณดีขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี
2563 ซึ่งตลาดอสังหาฯ ได้อานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมาดีขึ้น
รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางด้านคมนาคมต่าง ๆ
แต่ในช่วงปลายปีที่มีผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 พบว่า
ดัชนีราคาอสังหาฯ ในภาพรวมลดลง 7% จากไตรมาสก่อน
ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 4 ไตรมาส (ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2562)
โดยดัชนีราคาลดลงทุกรูปแบบที่อยู่อาศัยในเกือบทุกทำเล เช่น
อำเภอเมืองเชียงใหม่ลดลง 3% และลดลงมากที่สุดในอำเภอพร้าว ลดลงถึง 35%
ยกเว้นในอำเภอแม่แตง และอำเภอแม่วัง เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 23% และ 22%
ตามลำดับ
ในขณะที่ ดัชนีอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
8% จากไตรมาสก่อน โดยส่วนใหญ่ถึง 43% อยู่ในอำเภอเมืองเชียงใหม่
รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในเชียงใหม่คือ บ้านเดี่ยว มีจำนวนถึง 66%
ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ และอำเภอสันทราย
หากแบ่งจำนวนอุปทานตามระดับราคา พบว่า
ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท โดยคอนโดฯ บ้านเดี่ยว
และทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาททั้งหมด