เน็กซัสชี้โควิด-19 ส่งผลบวกตลาดบ้านหรูกลางเมือง

เน็กซัสฯ ชี้ตลาดบ้านหรูกลับมาคึกคักเมื่อมีโควิด-19 เพราะไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อในกลุ่มนี้เปลี่ยนไป เริ่มขยับความสนใจจากคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซูรี่มาเป็นบ้านหรูกลางเมือง เพราะให้ความคุ้มค่าในการซื้อได้ในระดับเดียวกัน 

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเน็กซัสพรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า หากให้นิยามบ้านหรูใจกลางเมือง น่าจะหมายถึง บ้านขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 300 -1,000 ตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นบ้าน 3 ชั้นขึ้นไป บนเนื้อที่ดินที่ไม่ใหญ่มาก โดยจะเน้นพื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชั่นภายในบ้านให้ตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากที่สุดและครบครันด้วยพื้นที่ใช้สอยส่วนตัวที่มีขนาดใหญ่ ที่สำคัญต้องอยู่ในทำเลกลางเมือง เดินทางสะดวก อาจจะมีทั้งรูปแบบ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว

สำหรับภาพรวมตลาดบ้านหรูใจกลางเมืองนั้น ตลาดยังคงเติบโตอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่เกิดขึ้น 56 โครงการ อุปทานอยู่ในตลาด 796 หน่วย มูลค่าตลาดมากกว่า 40,000 ล้านบาททั้งนี้ผู้ประกอบการที่เข้ามาพัฒนาโครงการในลักษณะนี้มีทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และรายย่อยที่ต้องการทำสินค้า nichemarket จริงๆ อย่างไรก็ตามโครงการประเภทนี้แต่ละโครงการเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่และสัดส่วนกำไรเมื่อเทียบกับต้นทุนค่าดำเนินการ (soft cost)ไม่สูงมาก การพัฒนาโครงการประเภทนี้จึงดึงดูดใจผู้ประกอบการรายย่อยได้มากกว่า ซึ่งโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมีสัดส่วนเป็น 39% ของอุปทานทั้งหมด

ทำเลที่ตั้งของโครงการบ้านหรูนั้น จะมีความสะดวกสบายอยู่ในเมือง โดย 90% ของอุปทานอยู่ในโซนที่เชื่อมต่อกับใจกลางเมือง มีการเดินทางสะดวกและคล่องตัวไม่ไกลจากรถไฟฟ้าหรือขนส่งสาธารณะ โดยทำเลที่มีบ้านมากที่สุดคือ เอกมัย-รามอินทรา(26%) รองลงมาเป็นสาทร-พระราม 3 (21%) และสุขุมวิท (20%) นอกจากนี้ โครงการประเภทนี้ได้ขยายออกไปในย่านรัชดา-ลาดพร้าวตอนต้น และพหลโยธินด้วย ทั้งนี้ส่วนใหญ่โครงการจะอยู่ในซอยย่อยที่สามารถเดินทางเข้าออกสะดวก โดยที่ดินนั้นอาจมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าบริเวณใกล้เคียง ซึ่งก็ถือว่าเป็นข้อได้เปรียบทางการตลาดจากศักยภาพที่ดินที่ต่างกัน

ที่มา: บริษัท เน็กซัสพรอพเพอร์ตี้มาร์เก็ตติ้ง จำกัด, กุมภาพันธ์ 2564

ราคาสำหรับสินค้าในตลาดนี้ ระดับราคาต่อหน่วยมีความแตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ประกอบไปด้วย ทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่ดิน ขนาดบ้านและวัสดุที่ใช้ในโครงการ โดยนิยามบ้านหรูในระดับนี้จะเริ่มต้นที่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงมากกว่า100 ล้านบาท ทั้งนี้สัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านประเภทนี้ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 30-50 ล้านบาท (42%) และ 20-30 ล้านบาท (27%) การจะเปรียบเทียบราคาบ้านในกลุ่มนี้ได้ดีที่สุดคือเปรียบเทียบกับราคาคอนโดมิเนียม โดยที่บ้านระดับนี้ราคาต่อตารางเมตรในแต่ละทำเลจะมีราคาถูกกว่าคอนโดอย่างน้อย 3 เท่า เช่น บริเวณสาทร คอนโดซูเปอร์ลักซูรี่ เฉลี่ย 293,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ บ้านราคาคิดเป็นตารางเมตรอยู่ที่ 78,000 บาท จะเห็นได้ว่าในงบประมาณ 50 ล้านบาท อาจจะได้คอนโดเพนท์เฮาส์ 200 ตารางเมตร เปรียบเทียบกับบ้านที่ได้บ้านพร้อมที่ดินที่ใหญ่กว่า 700 ตารางเมตรเป็นต้น

สำหรับดีมานด์หรือความต้องการบ้านประเภทนี้ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องโดยส่วนหนึ่งจะมาจากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับบนจากคอนโดมิเนียมเป็นบ้านใจกลางเมือง แต่ยังคงความสะดวกสบายและหรูหราเหมือนใช้ชีวิตในตึกสูงขณะเดียวกันยังได้เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านด้วย เป็นกลุ่มที่เรียกว่า real demand หรือผู้อยู่อาศัยจริง โดยปกติแล้วการขายบ้านประเภทนี้อาจไม่ได้รวดเร็วมากนัก ซึ่งระยะเวลาการขายเฉลี่ยแต่ละโครงการอยู่ที่ 2-3 ปี ยอดขายเฉลี่ยในตลาดอยู่ที่ 53%

ปัจจัยที่ทำให้ยอดขายแตกต่างกันขึ้นอยู่กับราคาเมื่อเปรียบเทียบกับทำเลที่เหมาะสม ความสะดวกสบายของทำเลเมื่อเทียบกับราคา และคุณภาพของสินค้าโดยรวม และเมื่อกล่าวถึงคุณภาพของสินค้า สำหรับโครงการบ้านหรูในทำเลกลางเมืองนั้น ให้ความเป็นส่วนตัวมาก (Privacy) เพราะส่วนใหญ่จะมีจำนวนหน่วยไม่มากในแต่ละโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางก็ไม่ต้องใช้ร่วมกับใครมากนัก และมีขอบเขตบ้านที่ชัดเจน

นอกจากนี้ โครงการยังมีความแตกต่าง หรือ Uniqueness ในงานออกแบบ และมีจำนวนหน่วยไม่มาก หากซื้อบ้านประเภทนี้ก็เหมือนได้ของสะสมแบบ Rare Item ทั้งในแง่ของ design มีพื้นที่ใช้สอยมาก คุ้มค่า มีพื้นที่สีเขียวขนาดกะทัดรัด มีสระว่ายน้ำส่วนตัว ซึ่งบ่งบอกถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตอยู่บ้านในเมืองอย่างแท้จริง มีพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมงานอดิเรก มีความเป็นส่วนตัว สะท้อนตัวตนของผู้อยู่หรือเจ้าของบ้านได้อย่างชัดเจนทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นและการตกแต่งต่างๆ สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความพึงพอใจของผู้บริโภค ซึ่งวัสดุมาตรฐานและอุปกรณ์ตกแต่งที่ทางโครงการเตรียมให้ (specification)รายละเอียดของ material ต่างๆ ยังเพิ่มความหรูหราและตอบสนองกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้ดีและใช้งานได้จริง

สำหรับในแง่ของการลงทุนนั้น เนื่องจากเป็นสินค้าที่แตกต่าง และมีจำนวนจำกัด (Rare Item) โครงการไม่ได้มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางมาก ทำให้ลูกบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลางได้มากขึ้น ประกอบกับตัวโครงการตั้งอยู่ทำเลในเมือง ได้ที่ดินเป็นของตัวเอง โอกาสในการปรับตัวของราคาสูงขึ้นในอนาคตมีมาก โดยเฉพาะจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จึงนับเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ได้ทั้งไลฟ์สไตล์และผลตอบแทนที่เพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว

จากข้อมูลทางการตลาดและผลวิจัยเบื้องต้นเน็กซัสสรุปความน่าสนใจและข้อดีของตลาดบ้านหรูกลางเมืองสำหรับผู้บริโภค โดยแบ่งเป็น9 ข้อดีของการมีบ้านในเมือง ได้แก่

        1) ตลาดยังคงเติบโตและมีอุปทานคุณภาพดีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

        2) ทำเลกลางเมืองเดินทางสะดวกสบาย

        3) ราคาที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ได้

        4) ได้ทรัพย์สินเป็นที่ดินและความรู้สึกความเป็นเจ้าของที่แท้จริง

        5) มีความเป็นส่วนตัวสูง

        6) ได้บ้านที่แตกต่างสะท้อนตัวตนของผู้อยู่อาศัย

        7) คุณภาพและวัสดุที่ใช้ 

        8) ไลฟ์สไตล์คนเมือง และ 

        9) สำคัญที่สุดเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ทั้งในปัจจุบันและอนาคต

ที่มา: บริษัท เน็กซัสพรอพเพอร์ตี้มาร์เก็ตติ้ง จำกัด, กุมภาพันธ์ 2564

จากความน่าสนใจของตลาดบ้านหรูใจกลางเมืองเราจึงมองเห็นโอกาสที่จะทำให้ “ผู้ซื้อ” สามารถเลือกซื้อสินค้าประเภทนี้ได้อย่างเหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงทั้งในแง่ของงบประมาณและไลฟ์สไตล์ ในขณะที่ “ผู้ขาย”ก็มีโอกาสขายสินค้าได้ ตรงกลุ่มเป้าหมายมากยิ่งขึ้น จึงเป็นที่มาของการจัดแคมเปญ“Luxury House Grand Sale”เพื่อรวบรวมบ้านหรู Rare Item โครงการคุณภาพใจกลางเมืองกว่า 20 โครงการมาให้เลือกช้อปแบบครบ จบที่เดียว! 

ด้าน นายธเนศ อรุณวณิชย์พร กรรมการบริหารบริษัทเย็นอากาศ แอสเซท จำกัด เผยว่า “โครงการอานีน่าวิลล่าสาทร-เย็นอากาศเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 4.5 ชั้น ในราคาเริ่มต้น 53.9 ล้านบาท ตั้งอยู่ในซอยเย็นอากาศ2บนพื้นที่โครงการกว่า 5 ไร่ มีเพียง 22 ยูนิต ซึ่งเราเน้นความเป็น Private สูงรวมถึงดีไซน์ที่โดดเด่นแบบ Modern Tropical Private Pool  Villa  และยังเป็นบ้านเดี่ยวโครงการเดียวในย่านสาทร-เย็นอากาศทั้งนี้การเข้าร่วมในแคมเปญ “Luxury House Grand Sale” กับทางเน็กซัส ถือเป็นเรื่องที่ดีเพราะเป็นการเพิ่มช่องทางการขายพร้อมกระตุ้นความสนใจให้กับลูกค้าเพิ่มมากขึ้น”