REIT buy-back ความหวังอสังหาฯ รอยัล ออคิด เชอราตัน ประเดิมเจ้าแรก 4,500 ลบ.

การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบในวงกว้างต่อเศรษฐกิจทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย โดยเฉพาะธุรกิจการท่องเที่ยวที่ถือเป็นหนึ่งในรายได้หลักประเทศ ขณะที่ในปี 2563 จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงเหลือ 6.7 ล้านคน จาก 39.9 ล้านคนในปี 2562 หรือลดลงถึง 83% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจจำนวนมากขาดรายได้และขาดสภาพคล่อง

ดังนั้น เพื่อให้ภาคธุรกิจมีทางเลือกในการระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องจากหลายช่องทางภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันนอกเหนือจากการขอสินเชื่อจากธนาคาร ออกหุ้นกู้ หรือออกหุ้นทุน สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จึงออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเปิดทางให้ผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถระดมทุนผ่านเครื่องมือที่เรียกว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม (REIT buy-back)

“REIT buy-back”

ทางเลือกใหม่สำหรับผู้ประกอบการ-นักลงทุน

สำหรับ REIT buy-back นั้น เป็นทางเลือกใหม่ในการระดมทุนผ่าน REIT โดย REIT จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่มีส่วนลด และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำข้อตกลงที่จะซื้อคืนจาก REIT ภายใต้เงื่อนไขและราคาที่ตกลงไว้ล่วงหน้า ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขการซื้อคืนจะช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจสามารถใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ มาระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องทำให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ และยังรักษาความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ เพราะหากสถานการณ์ดีขึ้นสามารถซื้อคืนได้

 REIT buy-back จึงเป็นมาตรการที่ช่วยแก้ปัญหาให้แก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และยังเป็นการเพิ่มทางเลือกให้ผู้ลงทุนมีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาส่วนลดจึงทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาลงทุนและราคาที่เจ้าของจะซื้อคืนตามหลักเกณฑ์ของ ก.ล.ต. จะแบ่ง REIT buy-back เป็น 2 รูปแบบ ตามความเสี่ยงและความซับซ้อนของข้อตกลง เพื่อให้เหมาะสมกับผู้ลงทุนแต่ละกลุ่ม ได้แก่

รูปแบบแรก REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปจะต้องมีข้อตกลงที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มี“ภาระผูกพันในการซื้อคืน” (Obligation) เพื่อให้ผู้ลงทุนรู้แน่ชัดว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไร และต้องเปิดเผยข้อมูล Credit Rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมด้วย เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากความเสี่ยงหลักของ “REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไป” นั้น อยู่ที่ความสามารถในการมาซื้อคืนของเจ้าของ

รูปแบบที่ 2 REIT buy-back ที่เสนอขายต่อผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) เท่านั้นสำหรับ REIT buy-back ในรูปแบบนี้จะมีความเสี่ยงสูงกว่าแบบแรก เพราะสามารถเลือกได้ว่าจะกำหนดเป็น “ภาระผูกพันในการซื้อคืน” (Obligation) โดยไม่จำเป็นต้องมี Credit Rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมหรือ กำหนดเป็นข้อตกลงที่ให้“สิทธิ” เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมมาซื้อคืน (Option) ก็ได้ ซึ่งกรณี Option 3 นั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจจะซื้อคืนหรือไม่ก็ได้ โดยที่เจ้าของเดิมจะมาใช้สิทธิซื้อคืนเมื่อราคาในตลาดสูงกว่าราคาใช้สิทธิที่กำหนดไว้แต่หากราคาในตลาดต่ำกว่าราคาใช้สิทธิ เจ้าของเดิมก็อาจเลือกไม่มาซื้อคืน จึงทำให้ผู้ลงทุนจึงมีความเสี่ยงมากกว่าแบบแรก

ดังนั้น การลงทุนใน REIT buy-back จึงมีความแตกต่างจาก REIT ทั่วไป ทั้งลักษณะผลตอบแทนและความเสี่ยงผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน และความเหมาะสมของราคาที่ REIT เข้าลงทุนเป็นสำคัญ รวมถึงควรคำนึงถึงความเสี่ยงและผลกระทบหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงที่อาจเกิดขึ้นด้วย

รอยัล ออคิด เชอราตันนำร่องระดมทุนผ่าน GROREIT

บริษัท รอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ได้ยื่นแบบคำขอและแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนการออกและเสนอขายหลักทรัพย์(ไฟลิ่ง) เพื่อออกกอง REIT buy-back condition คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด ฮอสพิทาลิตี้ (GROREIT)ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน แบบเป็นเจ้าของทรัพย์และผู้เช่ากรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (Freehold) ซึ่งมีเงื่อนไขซื้อคืนจากเจ้าของเดิมในราคาและเวลาที่กำหนดแน่นอน สามารถประมาณผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุนชัดเจนโดยมี บลจ.วรรณ จํากัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และผู้จัดการการจำหน่าย บลจ.เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ (ทรัสตี)และบริษัท สำนักงานกฎหมาย แคปปิตอล จำกัด เป็นที่ปรึกษาทางกฎหมาย

GROREITจัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกรรมในตลาดทุนตามที่ ก.ล.ต.กำหนด โดยมีวัตถุประสงค์ในการออกเสนอขายต่อประชาชน และนำหน่วยทรัสต์ดังกล่าวเข้าจดทะเบียนเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่า4,500 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้จากผลการดำเนินงานที่ผ่านมาและในอนาคต

 โดยมีหลักทรัพย์หลักคือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตันโฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส (รอยัล ออคิด เชอราตัน)รวมถึงเฟอร์นิเจอร์อุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องที่มีความจำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการโรงแรม มีมูลค่าทรัพย์สินพึงประเมินจาก บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย และบริษัท เดอะแวลูเอชั่น แอนด์ คอนซัลแทนท์ส จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินไว้ที่ไม่ต่ำกว่า 5,200 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่ามูลค่าที่กองทรัสต์จะลงทุนถึง 13.76%

โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน เป็นโรงแรมติดริมฝั่งที่ราบตะวันออกของแม่นํ้าเจ้าพระยา ในกรุงเทพฯบริหารงานโดยผู้นำด้านการบริการระดับโลกและมาตรฐานระดับสากล ในเครือ Marriott ซึ่งมีเครือข่ายทั่วโลกโดยตัวอาคารออกแบบเป็นรูปตัววายเพื่อให้ห้องพักทุกห้องสามารถรับชมทิวทัศน์จากแม่น้ำเจ้าพระยาได้ดีที่สุด อีกทั้งช่องทางการเดินทางไปโรงแรมทำได้อย่างสะดวกสบายซึ่งสามารถเดินทางได้ด้วยรถไฟฟ้า BTS ลงสถานี สะพานตากสิน หรือทางเรือ รวมถึงที่จอดรถสำหรับผู้มีประสงค์เดินทางโดยรถส่วนตัว

โรงแรมยังอยู่ใกล้กับ ICON SIAM ซึ่งเป็นห้างสรรพสินค้าริมแม่น้ำที่มีทั้งร้านค้า ร้านอาหารและบาร์ แล้วเป็นจุดขึ้นเรือ สำหรับล่องเรือทานอาหารบนเรือตอนเย็นมีห้องพักที่สามารถรองรับแขกได้มากถึง 726 ห้อง บนพื้นที่กว้างขวางกว่า 65 ไร่ นอกจากนั้นตัวโรงแรมยังประกอบด้วย ภัตาคารจำนวน 6 ภัตาคาร ห้องประชุมขนาดใหญ่ 2,800 ตารางเมตรฟิตเนส สปา และสิ่งความสะดวกแก่แขกผู้มาพักอย่างครบครัน

GROREIT ได้ยื่นไฟลิ่งต่อก.ล.ต.ในวันที่ 5 เม.ย.ที่ผ่านมา โดยมีแผนจะเสนอขายนักลงทุนทั่วไป (ไม่จำกัด) โดยได้รับการจัดอันดับเครดิตเรตติ้ง BB- จากทริสเรทติ้งมูลค่าการเสนอขาย 3,150 ล้านบาท ราคาเสนอขาย 10 บาทต่อหน่วยโดยมีระยะเวลาซื้อคืนอยู่ที่ 5 ปี(3+1+1 ปี) คือ ซื้อคืนที่ระยะเวลาเร็วที่สุด 3 ปีที่ 4,703 ล้านบาท ประมาณอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน 6% ต่อปี (ระหว่างปีที่ 1-5)