ราคาคอนโดสุดยั่วใจ... ลงทุนปล่อยเช่ายังน่าสนใจหรือไม่?

ต้องบอกว่าช่วงนี้นับเป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้ที่มีความพร้อมในการซื้อโครงการที่อยู่อาศัย รวมถึงเป็นนาที ทองสำหรับหลายๆ คนที่วางแผนไว้ว่าอยากมีห้องไว้ปล่อยเช่าสร้าง Passive Income สำหรับอนาคต

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ปัจจัยด้านราคาในปีนี้จะเอื้อให้เข้าซื้อลงทุนแล้ว แต่ปัญหาที่ผู้ลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หน้าใหม่ต้องเจอนั้นก็คือยังไม่มีประสบการณ์ในการเลือกทำเลซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการปล่อยเช่า อีกทั้งข้อมูลเกี่ยวกับทำเลต่างๆ นั้น ก็เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ทำเลไหนน่าลงทุนปล่อยเช่า ตลาดผู้เช่า ไหนยังไปได้ ยังเป็นกลุ่มชาวต่างชาติอยู่หรือไม่ จึงเป็นเรื่องที่ต้องทำการบ้านอย่างละเอียด

สำหรับการพิจารณาเกี่ยวกับทำเลนั้น มีหลายปัจจัยที่จะต้องคำนึงถึง อันดับแรก ต้องพิจารณาว่า โครงการที่จะซื้อ อยู่บนทำเลที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นหรือไม่ ซึ่งทำเลที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นนั้นจะต้องแวดล้อมไปด้วยแหล่งงาน หรือสถานศึกษาที่มีชื่อเสียง มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ รวมถึงเป็นจุดเชื่อมต่อทางด้านการคมนาคม เช่นอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน หรืออยู่บนถนนที่สามารถเชื่อมต่อได้หลายสาย เป็นต้น

ฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการสำรวจพื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่า คอนโดมิเนียมทำเลต่างๆ พบว่าปัจจุบันมีผลตอนแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.9% ต่อปี หากพิจารณารายทำเลพบว่า พื้นที่กรุงเทพชั้นในบริเวณเพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็น ทำเลที่มีศักยภาพ เพราะอยู่ใจกลางเมือง เป็นแหล่งอาคารสำนักงานชั้นนำ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นตาม นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าว ยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี  มีอัตราค่าเช่าราว 25,000-35,000 บาทต่อเดือน

พื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่ พระราม 3 พญาไท อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ สะพานควาย จตุจักร  ลาดพร้าวและรัชดา เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่ง งาน โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.7% ต่อปี  ซึ่งโครงการที่มีผล ตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร

ทั้งนี้ โครงการที่อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 มีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาท ต่อเดือน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ส่งผลให้บริเวณ ลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยอยู่ที่ 4.9% ต่อปี ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยที่ 4.7% ต่อปี

พื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมืองถือว่ามีความน่าสนใจเช่นกันเพราะมีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 5.1% ต่อปี ความต้องการส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตร จากสถานี รถไฟฟ้า กับคอนโดมิเนียมในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมในเมือง 30-40% แม้ให้ผลตอบ แทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 8,500-10,000  บาท แต่ด้วยปริมาณของโครงการที่มีอยู่ค่อนข้างมาก ทำให้การแข่งขันในโซนดังกล่าวอยู่ในระดับสูง

ข้อแนะนำสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่ามือใหม่

นอกจากเรื่องการพิจารณาทำเล ราคา และโปรดักส์แล้ว อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มองข้ามไม่ได้เลยคือ เรื่อง ของบริการหลังการขาย หากโครงการใดมีบริการหลังการขายที่ดี มีทีมดูแลบริหารโครงการ (นิติบุคคล)  มืออาชีพ ก็จะช่วยส่งเสริมการลงทุนปล่อยเช่าให้สามารถหาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากทีมนิติบุคคลจะเป็น ผู้ที่ดูแลเรื่องการใช้ชีวิตในโครงการ ควบคุมกฎ ระเบียบ ดูแลความปลอดภัย ซึ่งหากมีการจัดการดูแลที่ดี ก็จะช่วยสร้างความอุ่นใจและความมั่นใจให้ผู้พักอาศัย ทำให้ผู้เช่ากล้าที่จะเลือกอยู่ในโครงการนั้นใน ระยะยาว

อีกทั้ง หากทีมบริหารนิติบุคคลเป็นบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญทั้งด้านการดูแลเชิงกายภาพและงานระบบ ก็ จะช่วยให้โครงการแห่งนั้นได้รับการดูแลที่ดี มีสภาพสวยงามน่าอยู่ ไม่เสื่อมโทรม และระบบวิศวกรรม อาคารได้รับการดูแลบำรุงให้สามารถใช้งานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ มีอายุการใช้งานที่เหมาะสม ทำให้ อาคารและระบบต่างๆ ในภาพรวมอยู่ในเกณฑ์ที่ดี สภาพเหมือนใหม่อยู่เสมอทั้งด้านความสวยงามและการใช้งาน ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้จะช่วยให้โครงการแห่งนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว  สร้างผลตอบแทนทางการลงทุนที่ดีให้นักลงทุนได้

หากเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ากับอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันที่อยู่ระดับต่ำเป็น ประวัติการณ์นั้น ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าก็ถือว่าสูงมาก อีกทั้งที่อยู่อาศัยนั้นเป็นปัจจัย 4  ของคนเรามาทุกยุคสมัย ดังนั้น ตลาดปล่อยเช่าจึงเติบโตได้ต่อเนื่อง และในอนาคตยังสามารถขาย เปลี่ยนมือเพื่อทำกำไรหรือเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกหลาน โดยเฉพาะโครงการที่ได้รับการดูแลเอาใจใส่ อย่างดีนั้นสามารถส่งต่อให้ลูกหลานสามารถปล่อยเช่าสร้างรายได้จากรุ่นสู่รุ่นได้

 โดย สมสกุล หลิมศุทธพรรณ

รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้