แบงก์แนะเทคนิคผู้กู้บ้าน ดอกเบี้ยขาขึ้นควรปรับตัวอย่างไร
แบงก์แนะเทคนิคผู้กู้บ้านรับภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
KBank แนะขอปรับค่างวดหากค่าใช้จ่ายตึงตัว
ออมสินแนะผู้กู้ใหม่เตรียมเงินดาวน์เพิ่ม ด้าน ธอส.
แนะพิจารณาอัตราดอกเบี้ยก่อนกู้
KBank เน้นดอกเบี้ยลอยตัว
แนะขอปรับค่างวดหากตึงไป
นายกฤษณ์ จิตต์แจ้ง กรรมการผู้จัดการ
ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์
จะปรับสูงขึ้นอันเนื่องมาจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ราคาน้ำมัน
และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มต่อเนื่องจากผลกระทบของสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน
ซึ่งอาจกระทบต่อค่าครองชีพของผู้บริโภค
“คาดว่าภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี
2565 จะอยู่ในช่วงฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป
โดยมีปัจจัยสำคัญที่ยังต้องอาศัยการร่วมมือกันจากทั้ง สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และภาครัฐ ที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าจะเป็น แคมเปญการตลาดต่างๆ รวมถึงมาตราการจากภาครัฐ เช่น
การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก การขยายมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์
ค่าจดจำนองที่อยู่อาศัย และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่นๆ”
สำหรับทิศทางดอกเบี้ยของธนาคารจากสถานการณ์ที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ
ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย และอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น
หากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
ธนาคารมีแนวโน้มที่จะปรับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารให้เหมาะสมและสอดคล้องกับทิศทางของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นด้วย
“ปัจจุบันธนาคารกำหนดอัตราดอกเบี้ยแคมเปญสินเชื่อบ้านเป็นแบบลอยตัว
โดยใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR ของธนาคารอาจจะส่งผลทำให้อัตราดอกเบี้ยแคมเปญปรับสูงขึ้นด้วย”
นายกฤษณ์เปิดเผยว่า
สำหรับผู้กู้เดิมเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น
จะทำให้มีภาระที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
ถ้าค่างวดไม่เพียงพอที่จะจ่ายอัตราดอกเบี้ย อาจจะทำให้เกิดดอกเบี้ยสะสม
ซึ่งส่งผลให้ต้องชำระสินเชื่อยาวนานกว่าระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้
อย่างไรก็ตาม แนวทางการแก้ไขธนาคารอยู่ระหว่างการพิจารณาติดต่อลูกค้าเพื่อแจ้งลูกค้าให้ทราบถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้น
โดยแนะนำทางเลือกให้ลูกค้าปรับยอดผ่อนชำระเพื่อให้รองรับภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งจะทำให้สามารถผ่อนชำระสินเชื่อได้หมดตามที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้
สำหรับผู้กู้ใหม่เมื่อดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
จะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้น เช่น อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1%
กรณีวงเงินสินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี จะมียอดผ่อนชำระเพิ่มขึ้น
ประมาณ 600 บาท ต่อเดือน
ซึ่งอาจจะทำให้ลูกค้าใช้เวลาในการตัดสินใจยื่นขอกู้นานขึ้น เพราะผู้กู้จะประเมินผลกระทบต่อรายได้และค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น
หากกู้ไปแล้วลูกค้าจะมีภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และจะลดเงินต้นได้น้อยลง
ทั้งนี้
ผู้กู้ใหม่ควรคำนึงถึงภาระค่าใช้จ่ายต่างๆของตนเอง
และพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระในแต่ละเดือน
กรณียอดผ่อนเพิ่มขึ้นจากการปรับดอกเบี้ยของสถาบันเงินในแต่ละครั้งร่วมด้วย
ธอส.มองสินเชื่อบ้าน
ปี 2565 ยังขยายตัวได้
นายฉัตรชัย
ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2565
มีสัญญาณการฟื้นตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปต่อเนื่องจากช่วงครึ่งปีแรก
เป็นผลมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวลดลง
และมีการจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อระบายสต๊อกที่มีอยู่
ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย
(LTV) 100%
และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือประเภทละ 0.01%
สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
รวมถึงสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ
ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มทยอยเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ
เพิ่มมากขึ้น โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่า ในปี 2565
การเปิดขายโครงการใหม่จะมีจำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ถึง 62.2%
ทั้งนี้
จากปัจจัยข้างต้นจะเป็นอานิสงค์บวกทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรก
ของปี 2565ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง โดยในส่วนของ ธอส. ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565
สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้สูงถึง 134,998 ล้านบาท 106,067 บัญชี
เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 27.08%
นับเป็นการปล่อยสินเชื่อในช่วงครึ่งปีแรกของปีที่สูงสุดในประวัติการณ์
ดังนั้น จึงเชื่อว่าแรงส่งดังกล่าวจะต่อเนื่อง
ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 ยังคงขยายตัวได้ต่อไป
จึงมั่นใจว่าในปี 2565
ธนาคารจะสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ที่ 226,423 ล้านบาท
โดยจะสามารถปล่อยได้ไม่น้อยกว่า 280,000 ล้านบาท
ตรึงดอกเบี้ยเงินกู้ถึงสิ้นปี 65
แนะ 3 เทคนิคผู้กู้ใหม่ควรรู้
นายฉัตรชัย เปิดเผยต่อว่า
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ส่งสัญญาณปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565
โดยคาดว่าจะปรับขึ้นในการประชุมวันที่ 10 สิงหาคม 2565 เท่ากับ 0.25% ต่อปี
สอดรับกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่จะมีการประชุมครั้งต่อไปวันที่
26-27 กรกฎาคม 2565 ส่งผลให้สถาบันการเงินต่างๆ
ต้องทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตามไปด้วย
“ธอส.พร้อมช่วยเหลือลูกค้าไม่ให้ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้น
ด้วยการบริหารจัดการเพื่อตรึงอัตราดอกเบี้ยของธนาคารไว้ให้ได้ถึงสิ้นปี 2565 นี้
ทำให้เงินงวดผ่อนชำระของลูกค้า ธอส. ไม่ได้รับผลกระทบตามไปด้วย”
ขณะเดียวกัน
ธอส.จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากให้กับลูกค้าซึ่งก็จะทำให้กระทบต่อต้นทุนบริหารจัดการของ
ธอส.ประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยหลังจากนี้ไปจะไม่เห็นโปรโมชั่นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่แบบเป็นตัวเลขอีกต่อไปจะมีแต่โปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบ
MRR- เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการต้นทุนด้านอัตราดอกเบี้ยของธนาคารในภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นด้วย
ทั้งนี้ ในส่วนของ
ธอส.มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อโครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 2 ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่
1.99% ต่อปี นานสูงสุด 4 ปี
ที่เป็นตัวเลือกที่ดีให้กับลูกค้าในสถานการณ์แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วงนี้ได้เป็นอย่างดี
เพราะลูกค้าจะไม่ต้องกังวลกับอัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มสูงขึ้นจะกระทบต่อเงินงวดและสามารถวางแผนการผ่อนชำระเงินงวดในระดับเดิมได้นานสูงสุดถึง
84 งวด
นายฉัตรชัยเปิดเผยต่อว่า หากในเดือนสิงหาคม
2565 กนง.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยประมาณ 0.25% ต่อปี ธอส. ในฐานะสถาบันการเงินของรัฐ
จะปรับขึ้นเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก
แต่ตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้อยู่ในระดับเดิมต่อไปให้นานที่สุด
โดยจะมีการพิจารณาช่วงเวลาที่เหมาะสมในช่วงไตรมาสที่
1 ของปี 2566
เพื่อให้ลูกค้าไม่ได้รับผลกระทบจากการประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในทันที
และมีเวลาในการปรับตัวรับภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทั้งนี้
หากธนาคารปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จริง
เงินงวดของลูกค้าจะปรับขึ้นหรือไม่ขึ้นอยู่กับโครงการหรือผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ลูกค้าแต่ละรายใช้บริการอยู่
อาทิ
กรณีที่ 1
ลูกค้าใช้ผลิตภัณฑ์สินเชื่อโครงการบ้านล้านหลัง
หรือโครงการ/ผลิตภัณฑ์สินเชื่ออื่นๆ
ที่ผ่อนชำระในช่วงโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษคงที่ ตามระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด
จะไม่ได้รับผลกระทบใดๆ โดยอัตราดอกเบี้ยและเงินงวดจะอยู่เท่าเดิมตามโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ๆ
กำหนดในสัญญาเงินกู้ของโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษในแต่ละโครงการ/ผลิตภัณฑ์
กรณีที่ 2
เป็นลูกค้าสินเชื่อโครงการ/ผลิตภัณฑ์ที่อ้างอิงอัตราดอกเบี้ย MRR ในช่วงโปรโมชั่น
หรือกลุ่มที่พ้นช่วงโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษ (ช่วงดอกเบี้ยลอยตัว)
อัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นตาม MRR
ที่ธนาคารประกาศ
ขณะที่หากเงินงวดที่ลูกค้าชำระยังเพียงพอตัดชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยในแต่ละเดือน
เงินงวดจะยังไม่ปรับเพิ่มขึ้นเนื่องจากธนาคารได้ออกแบบโครงการ/ผลิตภัณฑ์สินเชื่อ
โดยกำหนดเงินงวดให้มีจำนวนที่ครอบคลุมกรณีดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตไว้จำนวนหนึ่งแล้ว
“หาก กนง.ปรับขึ้น 0.25% ต่อปี
ธอส.จะปรับขึ้นเพียง 0.125% ต่อปี
และการปรับขึ้นจะยังไม่ส่งผลกระทบให้ลูกค้าปัจจุบันต้องชำระเงินงวดเพิ่มขึ้นในทันที
เพราะผลิตภัณฑ์สินเชื่อของ ธอส. ได้มีการทำ Buffer ให้เงินงวดครอบคลุมการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยไม่เกิน
0.50% ไว้อยู่แล้ว”
ทั้งนี้ หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น
จนถึงในระดับที่ทำให้เงินงวดผ่อนชำระของลูกค้าไม่เพียงพอตัดชำระดอกเบี้ยในแต่ละเดือนธนาคารจะแจ้งเงินงวดใหม่ให้ลูกค้าล่วงหน้าเพื่อให้ลูกค้าได้รับทราบและวางแผนการผ่อนชำระได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่ต้องการกู้สินเชื่อบ้านในปัจจุบัน โดยต้องพิจารณาใน 3 เรื่อง ได้แก่
1. ต้องมีความมั่นคงเนื่องจากสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อระยะยาวซึ่งในการกู้สินเชื่อระยะยาวต้องแข็งแรงพอที่จะผ่อนต่อไปได้ในอนาคต
2. ในภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นต้องพิจารณาอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารว่าเป็นในลักษณะใด เช่น หากเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเมื่ออยู่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น อาจทำให้กระทบกับความสามารถในการชำระคืนได้
3. ต้องพิจารณาบ้านที่พอเหมาะกับความสามารถในการผ่อนเพราะหนี้บ้านเป็นหนี้ระยะยาว
ออมสินมองผู้กู้เก่าไม่กระทบมาก
แนะผู้กู้ใหม่เตรียมเงินดาวน์เพิ่ม
นายวิทัย
รัตนากร ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า
จากทิศทางดอกเบี้ยที่มีการคาดการณ์กันว่า จะมีการปรับขึ้น ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้
เนื่องจากธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือ เฟด มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง
จนมีการคาดการณ์กันว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายภายในปีนี้
โดยส่งผลให้สถาบันการเงินต่างๆ
มีการปรับอัตราดอกเบี้ย รวมถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
จากอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
เพื่อลดความเสี่ยงจากต้นทุนธนาคารที่อาจจะเพิ่มสูงขึ้น
และมีความเหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน
ส่งผลให้มีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินงวดผ่อนชำระที่สูงขึ้น
จนอาจทำให้กระทบกับผู้กู้รายใหม่ที่อยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้อบ้าน
หรือมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19
ที่ผ่อนคลายลง ทำให้เศรษฐกิจไทยดีขึ้น
ขณะที่มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เช่น
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
รวมถึงมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย
(ธปท.) จะช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย
เป็นปัจจัยบวกในการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
สำหรับธนาคารออมสินนั้น
รอดูความชัดเจนจาก กนง. ประเมินผลกระทบในทุกด้าน
โดยนโยบายของธนาคารออมสินจะยังคงตรึงอัตราดอกเบี้ยต่ำให้ได้นานที่สุด ถ้าปรับขึ้นก็จะขึ้นช้าที่สุดและปรับขึ้นในอัตราที่น้อยที่สุด
เพื่อช่วยเหลือและลดภาระของผู้กู้ให้กระทบน้อยที่สุด
ทั้งนี้ หากดอกเบี้ยมีการปรับขึ้นไม่สูงมาก
ก็จะไม่กระทบต่อเงินงวด แต่อาจทำให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานขึ้น
เนื่องจากเงินงวดที่ผ่อนชำระแต่ละงวดจะถูกตัดในส่วนของดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น
และจะไปตัดในส่วนของเงินต้นลดลง
ซึ่งการผ่อนชำระของผู้กู้รายเก่าจะยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก
เนื่องจากส่วนใหญ่ยังผ่อนชำระในอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่
จำนวนเงินงวดที่ผ่อนชำระยังคงเท่าเดิม แต่ถ้าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้ลดลง
ธนาคารจะมีมาตรการช่วยแบ่งเบาภาระหนี้
ส่วนผลกระทบต่อผู้กู้ใหม่ในภาพรวมอาจเกิดการชะลอตัวการซื้อบ้าน
และบางส่วนอาจไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ
เนื่องจากความสามารถในการชำระหนี้ไม่เพียงพอจากเงินงวดรายเดือนที่เพิ่มสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม แนะนำว่าผู้กู้รายใหม่อาจต้องใช้ส่วนร่วมทุนเพิ่มขึ้นกรณีราคาบ้านสูงกว่าที่ได้รับอนุมัติ
หรืออาจเปลี่ยนแผนด้วยการเลือกซื้อบ้านที่มีราคาต่ำลงมา เช่น
เลือกทำเลที่ตั้งอยู่แถวชานเมือง
หรือเพิ่มผู้กู้ร่วมเพื่อทำให้ความสามารถในการชำระหนี้เพิ่มขึ้น เป็นต้น
รีไฟแนนซ์บ้าน
ทางเลือกผ่อนบ้านให้ประหยัดยิ่งขึ้น
ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นทำให้สถาบันการเงินอาจมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นโดยอาจทำให้กระทบต่อค่าเงินงวดเดิมให้เพิ่มขึ้นตามไปด้วยจนอาจทำให้ผู้กู้มีภาระที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือนเพิ่มมากขึ้น
ดังนั้น
การขอรีไฟแนนซ์บ้านเป็นจึงหนึ่งวิธีที่ช่วยลดภาระการผ่อนบ้านให้สบายกระเป๋ามากขึ้น
ด้วยการทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลง
จากการย้ายสินเชื่อบ้านไปยังสถาบันการเงินใหม่และยังทำให้การผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้นด้วย
รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?
รีไฟแนนซ์บ้าน
คือ การทำเรื่องขอกู้เงินกับสถาบันการเงินใหม่
เพื่อนำเงินก้อนนั้นไปไถ่ถอนจำนองบ้านจากสถาบันการเงินเดิม
ซึ่งการขอรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินใหม่
จะทำให้ผู้ขอสินเชื่อได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง
ดังนั้น
การผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนจึงประหยัดเงินได้มากขึ้น
เนื่องจากการขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงินในช่วงปีแรกๆ
มักจะมีโปรโมชั่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูก แต่เมื่อผ่อนเกินช่วง 3 ปีแรกแล้ว
อัตราดอกเบี้ยจะลอยตัวสูงขึ้นตาม MRR
ที่ทางธนาคารกำหนด
โดยหลังจากปีที่ 3 ไปแล้ว
หากไม่มีการขอรีไฟแนนซ์ จะทำให้ยอดหนี้คงเหลือลดช้าลง
แม้ว่าจะชำระค่าบ้านเท่าเดิมทุกเดือน
เพราะต้องนำยอดไปหักในส่วนดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น
และยังทำให้ระยะเวลาในการชำระหนี้ยาวนานขึ้นด้วย
ตัวอย่าง
การเปรียบเทียบรีไฟแนนซ์และไม่รีไฟแนนซ์บ้าน
ขอสินเชื่อบ้านจากธนาคาร วงเงิน 3.5 ล้านบาท
ระยะเวลา 30 ปี เมื่อไม่มีการขอรีไฟแนนซ์บ้าน
อาจต้องชำระดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาสูงถึง 4 ล้านบาท
รวมค่าผ่อนบ้านทั้งสิ้นอาจสูงถึง 7.5 ล้านบาท และต้องผ่อนยาวสูงสุดถึง 30 ปี
แต่ถ้ามีการขอรีไฟแนนซ์บ้าน
วงเงินที่เหลือหลังจากการผ่อนไปแล้ว 3 ปี แรกจากธนาคารแรก เมื่อไปขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่
จะนำยอดที่เหลือมาคำนวณกับอัตราดอกเบี้ยใหม่ ทำให้ยอดรวมของเงินต้นกับดอกเบี้ยลดลง
โดยดอกเบี้ยรวมอาจเหลือเพียง 2.2 ล้านบาท
ทำให้เงินต้นรวมกับอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาใหม่ อาจลดเหลือเพียง 5.5 ล้านบาท
และยังลดระยะเวลาผ่อนให้เลือกเพียง 25 ปีเท่านั้น
รีไฟแนนซ์บ้านดีต่อผู้ขอสินเชื่ออย่างไรบ้าง?
1. ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง
การรีไฟแนนซ์ไปยังสถาบันการเงินใหม่ จะนำเอายอดค้างชำระที่เหลือจากธนาคารเดิม
มาคำนวณกับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกลง
ช่วยให้จำนวนเงินผ่อนชำระถูกนำไปหักดอกเบี้ยลดลงและนำไปหักเงินต้นได้มากขึ้น
2. เลือกยืดระยะเวลาในการผ่อนได้
การขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ สามารถขอเพิ่มระยะเวลาในการผ่อนชำระเพิ่มได้
ซึ่งเมื่อจำนวนงวดเพิ่มขึ้น ก็จะช่วยให้ยอดผ่อนบ้านต่องวดถูกลง
ช่วยให้ผู้ผ่อนบ้านสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายต่อเดือนได้มากขึ้น
เลือกรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินไหนดี?
1.
สถาบันการเงินที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกลงกว่าเดิม
โดยการเลือกรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินใหม่
จะต้องมองหาและเปรียบเทียบสถาบันการเงินที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกลงกว่าที่กำลังชำระอยู่
หรือรวมอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาแล้วจะต้องได้ถูกกว่า เพื่อให้การผ่อนบ้านของคุณคุ้มค่าและประหยัดเงินได้มากที่สุด
2.
สถาบันการเงินที่มีสินเชื่อรองรับการรีไฟแนนซ์โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาสถาบันการเงินเพื่อรีไฟแนนซ์บ้าน
สิ่งแรกที่ต้องหานั่นคือ โครงการสินเชื่อที่รองรับการรีไฟแนนซ์บ้าน
เนื่องจากการเลือกโครงการที่ตรงจุดประสงค์และเงื่อนไขในการขอสินเชื่อ
จะช่วยให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่สะดวกยิ่งขึ้น
3.
สถาบันการเงินที่ให้ระยะเวลาผ่อนและข้อเสนอที่ตรงใจระยะเวลาในการผ่อนบ้านตามสัญญา
ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลให้จำนวนเงินในการผ่อนบ้านในแต่ละเดือนเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้
โดยถ้าหากว่าต้องการให้บ้านผ่อนหมดได้ไว ก็สามารถเลือกระยะเวลาผ่อนที่สั้นลง
เลือกผ่อนชำระเพิ่มขึ้น ก็จะผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น
เงินเฟ้อพุ่ง-ค่าครองชีพสูง
กดดันกำลังซื้ออสังหาฯ ครึ่งปีหลัง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีหลังยังคาดว่าจะเห็นการเติบโตได้
แต่อาจชะลอตัวจากครึ่งปีแรกบ้างเนื่องจากทิศทางดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพราะทำให้ต้นทุนสินเชื่อของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
โดยส่งผลให้ผู้ต้องการที่อยู่อาศัยชะลอการซื้อไปก่อนในระยะสั้นเพื่อรอดูสถานการณ์
แม้ว่าทิศทางเศรษฐกิจของไทยจะยังเติบโตได้ดี
จากการเปิดเมืองและเปิดประเทศทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาตามปกติและภาคการท่องเที่ยวกลับมาดีขึ้น
ซึ่งจะทำให้เกิดการจ้างงานมากขึ้นและคนมีรายได้กลับมามากขึ้น
“การเพิ่มขึ้นของเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่สูงขึ้นก็ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญที่กดดันกำลังซื้อ
และชะลอการซี้อสินค้าบางกลุ่มที่อาจจะไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนมาก ดังนั้น
ที่อยู่อาศัยน่าจะเป็นกลุ่มสินค้าที่คนอาจจะชะลอการซื้อลงไปบ้างในช่วงครึ่งปีหลังหากสถานการณ์ของเงินเฟ้อและค่าครองชีพยังสูงและมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
แต่จะเริ่มเห็นการกลับมาตัดสินใจซื้อหากสถานการณ์ต่างๆ คลี่คลายลงชัดเจน
ทำให้ความมั่นใจกลับมา”
ด้านการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะเริ่มเห็นว่ามีการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่ลดลงมาเพื่อให้คนเข้าถึงได้ง่าย
โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมภายใต้ BOI
ระดับราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท
ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มที่ซื้ออยู่จริงและกลุ่มนักลงทุน
โดยมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นเทรนด์ของกลุ่มราคาที่จับต้องได้ง่ายใกล้รถไฟฟ้า
หรือมีการขยายออกไปตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่รอบนอกเมืองมากขึ้น
เพื่อจับกลุ่มลูกค้าในตลาดที่ยังมีฐานเป็นจำนวนมาก
และสามารถเข้าถึงได้กับคนหลากหลายกลุ่ม
แต่น่าจะยังมีการเปิดโครงการใหม่ไม่มากนักในปีนี้
เพราะตลาดยังไม่ได้ฟื้นตัวอย่างชัดเจน
ส่วนโครงการแนวราบยังคงเห็นการเปิดโครงการใหม่ออกมาจำนวนมากอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ
เนื่องจากโครงการแนวราบยังได้รับความสนใจมาก
โดยเฉพาะความต้องการพื้นที่ใช้สอยเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าคอนโดมิเนียม
และตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้ที่ต้องการมีครอบครัว ทำให้มีความต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง
ตลาดแนวราบจึงยังเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงโควิด-19 ก็ตาม
“ปี 65
ยังคงเป็นปีที่เป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความพร้อม
โดยเฉพาะโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่
แม้ว่าผู้ประกอบการจะไม่ได้ปรับลดราคาลงมามากเหมือนกับในช่วง 2
ปีที่ผ่านมาช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด
แต่ยังคงเห็นการทำแคมเปญการตลาดในการกระตุ้นการขาย
ทั้งการแถมเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า ฟรีค่าส่วนกลาง เป็นต้น
รวมถึงให้ดอกกเบี้ยพิเศษร่วมกับพันธมิตรธนาคาร
ซึ่งทำให้ผู้ซื้อยังคงได้ความคุ้มค่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมพร้อมทำเลดีๆที่อยู่ในเมืองที่ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม”
ทั้งนี้
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าในปี 2565
อุปทานด้านการเปิดขายโครงการใหม่จะมีจำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2564
ซึ่งอยู่ที่ 51,531 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 62.2% สำหรับมูลค่าจะอยู่ที่ 386,757
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 218,948 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 76.6%
และคาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายรวม 160,473 หน่วย ลดลงจากปี 2564 ที่ -2.7% โดยลดลงจาก
164,951 หน่วย มูลค่า 762,810 ล้านบาท หรือลดลง -4.5% จากปี 2564 โดยลดลงจาก
798,601 ล้านบาท
ด้านอุปสงค์คาดการณ์ว่าในปี 2565
จะมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 77,223 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.7% โดยเพิ่มจาก 61,914 หน่วย
ในปี 2564 มูลค่า 346,388 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.1% เมื่อเทียบกับปี 2564
โดยเพิ่มจาก 298,381 ล้านบาท
เช็กความพร้อมในการรีไฟแนนซ์บ้าน
1.
เช็กวงเงินที่ต้องการเมื่อรีไฟแนนซ์บ้าน การขอรีไฟแนนซ์บ้าน
อาจทำให้ผู้กู้ได้วงเงินก้อนใหม่เกินวงเงินปิดสินเชื่อก้อนเดิมมาด้วย
ทำให้นำส่วนต่างจากการกู้นี้ไปใช้จ่ายเพื่อเพิ่มสภาพคล่องได้
2.
เช็กสัญญาว่าสามารถยื่นขอรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไร โดยให้ตรวจเช็กสัญญาสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงินเดิมก่อนว่าสามารถยื่นขอรีไฟแนนซ์ได้ในช่วงเวลาไหน
เพราะถ้าหากขอรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด
จะทำให้ต้องเสียค่าปรับที่อาจไม่คุ้มกับการขอรีไฟแนนซ์ได้
3. เช็กความพร้อมในเรื่องดำเนินเอกสาร
สำหรับการรีไฟแนนซ์บ้านจะเหมือนกับการขอสินเชื่อในครั้งแรก ดังนั้น
ต้องเตรียมตัวในเรื่องเอกสาร จะต้องมีความพร้อม
เพื่อให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินแห่งใหม่เป็นไปอย่างราบรื่น
4. เช็กความพร้อมในเรื่องค่าใช้จ่าย
การยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน
ยังมีเรื่องค่าธรรมเนียมในการดำเนินการที่ต้องเตรียมให้พร้อมโดยอยู่ที่ประมาณ 2-3%
ของวงเงินรีไฟแนนซ์
5. เช็กเครดิตทางการเงินอีกครั้ง
ผู้กู้จะต้องรักษาเครดิตทางเงินเอาไว้ ให้เหมือนกับตอนยื่นขอสินเชื่อบ้านครั้งแรก
เพื่อให้ทางสถาบันการเงินพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
เริ่มต้นรีไฟแนนซ์บ้านง่ายๆ ใน 5 ขั้นตอน
ขั้นตอนที่ 1 ตรวจสอบสินเชื่อเดิมก่อนว่า
สินเชื่อเดิมถึงกำหนดเวลาที่สามารถยื่นรีไฟแนนซ์บ้านหรือยัง
ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะอนุญาตให้รีไฟแนนซ์หรือไถ่ถอนสินเชื่อเดิมได้เมื่อผ่อนชำระครบ
3 ปี
ขั้นตอนที่ 2 เลือกธนาคารที่จะรีไฟแนนซ์บ้าน
โดยเลือกที่ที่จะให้ผลที่คุ้มค่าที่สุดและคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าแห่งเดิม
ขั้นตอนที่ 3
เตรียมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน การรีไฟแนนซ์ยังมีค่าใช้จ่ายในการยื่นเรื่อง
เช่น ค่าประเมินราคาหลักประกัน ตามแต่ละธนาคารกำหนด
ขั้นตอนที่ 4 เตรียมเอกสาร
ซึ่งไม่แตกต่างจากการยื่นขอสินเชื่อบ้านทั่วไป ได้แก่ เอกสารส่วนบุคคล
เอกสารทางการเงิน และเอกสารหลักประกัน
ขั้นตอนที่ 5
ยื่นขออนุมัติรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่
ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
จากคอลัมน์ News Banking วารสารการเงินธนาคารฉบับเดือนสิงหาคม 2565 ฉบับที่ 484
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง
