ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันสินเชื่อเพื่อลงทุน ทางเลือกกลุ่ม Wealth บริหารภาษีที่ดิน

2 แบงก์ใหญ่เจาะกลุ่มมั่งคั่งสูง ดันสินเชื่อเพื่อการลงทุนโดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน เป็นเครื่องมือบริหารภาษีที่ดิน รับยุครัฐยกเลิกการลดภาษีที่ดิน

KBank Private Banking

เตรียมวงเงิน 1.5 หมื่นล้าน

นางกรกช อรรถสกุลชัย Chief - Non Capital Market Solution Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ในฐานะผู้นำบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Advisory Service) สำหรับลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูง ปัจจุบันมี 3 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองเพื่อเป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจลงทุนหรือพัฒนาที่ดิน

       1. การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ในยุคนิวนอร์มอล การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้รูปแบบการใช้ชีวิตเปลี่ยนไปอย่างมาก การทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น และคาดว่าจะยังคงเติบโตต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งทำให้การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองมีแนวโน้มลดลง และส่งผลให้การใช้พื้นที่เปลี่ยนแปลงไป

       เช่น ผู้คนจะอยากอยู่บ้านที่มีพื้นที่มากกว่าการอยู่คอนโดฯ พื้นที่สำนักงานที่จะมีขนาดเล็กลง ช้อปปิ้งออนไลน์แทนการเดินห้าง สั่งอาหารมารับประทานที่บ้านแทนการไปนั่งรับประทานที่ร้าน ทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองชะลอการเติบโต ในขณะที่ที่ดินรอบนอกตัวเมืองอาจปรับตัวสูงขึ้น

นอกเหนือไปจากทำเลแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้กันก็คือ ศักยภาพของที่ดินนั้นๆ ว่าสามารถนำไปพัฒนาอะไรได้บ้าง ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้คนในยุคปัจจุบัน

       2. โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม จากวิกฤติโควิด-19 ที่ทำให้หลายๆ ธุรกิจขาดสภาพคล่อง หรือต้องมีการปรับแผน เปลี่ยนกลยุทธ์จากสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้มีการขายทรัพย์สินรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น ในราคาที่จับต้องได้กว่าแต่ก่อน หรือในบางทำเลที่หายากราคาจึงไม่ได้ลดลง แต่อย่างน้อยก็มีโอกาสให้ผู้สนใจสามารถจับจองเป็นเจ้าของได้

       ดังนั้น จึงถือเป็นจังหวะที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่ชอบความผันผวนในตลาดทุน และต้องการจะเก็บอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม อย่างไรก็ดี ก่อนการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่ลืมว่าจะมีปัจจัยอย่างภาระภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

       3. โอกาสในการในการนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน สร้างกระแสเงินสดเพื่อชำระภาษีที่ดิน จากโจทย์ที่ว่าภาษีที่ดินเป็นภาระเพิ่มขึ้นหลังจากรัฐได้ยกเลิกการลดภาษี 90% และในอนาคตยังจะปรับตัวสูงขึ้นจากราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้น และอัตราภาษีที่อาจปรับเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี การนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน เพื่อแสวงหาผลตอบแทนมาชำระภาษีที่ดิน ผ่านผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment กำลังได้รับความสนใจในกลุ่มลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูง ซึ่งเป็นการแปลงสินทรัพย์ที่ดินมาเป็นหลักประกัน เพื่อนำวงเงินสินเชื่อมาลงทุน เพื่อโอกาสรับผลตอบแทน

       โดยการลงทุนที่ KBank Private Banking แนะนำจะต้องสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เพียงพอในการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย

นางกรกชกล่าวอีกว่า การแปลงทรัพย์สินที่ดินมาเป็นสินเชื่อเพื่อการลงทุนโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน (Land Loan for Investment) ตั้งแต่การคำนวณภาษีและดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ดำเนินการจัดหาเงินทุน ตลอดจนบริหารจัดการการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนตามเป้าหมายที่กำหนด

นอกจากนี้ ยังได้เพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนให้แก่ลูกค้า ด้วยการนำเสนอผลิตภัณฑ์ทางเลือกที่สามารถทำกำไรในภาวะตลาดแกว่งตัวในกรอบแคบๆ คือ หุ้นกู้อนุพันธ์ KIKO (Knock-In Knock-Out Structured Note) ที่ให้ผลตอบแทนคาดหวังเฉลี่ยสูงถึง 8-12% ต่อปี โดยเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ยสินเชื่อ Land Loan for Investment โดยปัจจุบันมีพอร์ตสะสมอยู่ที่ราว 2.5 หมื่นล้านบาท และฐานลูกค้าประมาณ 150 ราย

“ความสำเร็จของผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment ในปีที่ผ่านมา ทำให้ในปี 2565 KBank Private Banking ตั้งเป้ายอดปล่อยสินเชื่อสูงขึ้น โดยได้เตรียมวงเงินราว 1-1.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งคาดว่าในปีนี้น่าจะได้ผลตอบรับที่ดีเช่นเดียวกัน เนื่องจากผู้ถือครองที่ดินตื่นตัวอย่างมาก จากการที่รัฐบาลได้ประกาศยกเลิกการปรับลดภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างไป”

นอกจากนี้ จากนโยบายของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น การสร้างจุดเชื่อมต่อ (Hub) ระหว่างขนส่งสาธารณะ การสร้างสวน 15 นาที รวมถึงการพัฒนาห้องพักชั่วคราว ซึ่ง KBank Private Banking มองว่า หากนโยบายดังกล่าวสามารถเกิดขึ้นจริง และจัดการได้ตามแผน จะทำให้ความต้องการอสังหาฯ มีมากขึ้น การพัฒนาอสังหาฯ ขยายวงกว้าง มูลค่าที่ดินก็เติบโตขึ้น และยังช่วยลดรายจ่ายด้านภาษีให้กับเจ้าของที่ดินอีกด้วย

“KBank Private Banking ในฐานะผู้ให้บริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวม ให้คำแนะนำแก่ผู้ครอบครองที่ดินว่าด้วยสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันควรหาทางสร้างรายได้จากที่ดินที่ถือครองเพื่อชำระภาษี ผ่านผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment และหาทางลดภาระทางด้านภาษี ผ่านการเข้าร่วมโครงการภาครัฐต่างๆ เพื่องดเว้นการเสียภาษี เป็นต้น”

อย่างไรก็ดี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีปัจจัยหลายอย่างที่ผู้ถือครองที่ดินและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวให้เท่าทันกับตลาด ซึ่งไม่ต่างกับการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่มีทั้งผลตอบแทนที่น่าสนใจและความเสี่ยงที่ต้องระวัง ผู้ลงทุนควรศึกษาให้รอบด้านหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อสร้างการเติบโตให้กับสินทรัพย์ที่มี และไม่ติดกับดักการลงทุน

SCB CIO ชี้ 3 ข้อดี

วางเป้าหมาย 1 หมื่นล้าน

นายศรชัย สุเนต์ตา ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารฝ่าย SCB Chief Investment office (SCB CIO ) ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า นักลงทุนที่ถือครองสินทรัพย์ทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบทางลบจากปัจจัยทั้งในและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิด เงินเฟ้อที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้น และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มเรียกเก็บเต็มจำนวนในปีนี้ ส่วนปัจจัยต่างประเทศจากความเสี่ยงที่ส่งผลกระทบเชิงภูมิศาสตร์ (Geopolitical Risks) และความผันผวนของตลาดหุ้นทั่วโลกในช่วงห้าเดือนที่ผ่านมา

 ส่งผลให้นักลงทุนที่มีความมั่งคั่งระดับสูง (High Net Worth) มองหาสภาพคล่องในสินทรัพย์ที่ถือครองเพื่อนำเงินไปลงทุนสร้างรายได้ และกระจายความเสี่ยง โดยมีวัตถุประสงค์ที่ไม่ต้องการขายสินทรัพย์ที่ถืออยู่ เพราะอาจทำให้เสียโอกาสหากมูลค่าสินทรัพย์ที่ถือครองมีการปรับตัวขึ้นในอนาคต

สำหรับสินทรัพย์ของนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งระดับสูงถือครอง ได้แก่ สินทรัพย์ประเภทที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และหุ้นกู้ เป็นต้น ซึ่งสินทรัพย์ดังกล่าวสามารถนำมาจำนองกับธนาคาร โดยอยู่ภายใต้ผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภท Wealth Lending Products ประกอบด้วย Property Backed Loan โดยการนำสินทรัพย์ประเภทที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์มาจำนองกับธนาคาร และ Lombard Loan เป็นการนำหลักทรัพย์ ประเภท หุ้นกู้ มาจำนองกับธนาคาร

 โดยธนาคารจะปล่อยสินเชื่อเงินกู้ให้กับนักลงทุน ในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ ระหว่าง 2.5-4% ต่อปี ขึ้นกับระยะเวลาชำระคืนเงินต้น ซึ่งเงินกู้ที่นักลงทุนได้รับจะนำมาลงทุนในผลิตภัณฑ์การลงทุนที่หลากหลาย ทั้งผลิตภัณฑ์ของธนาคารและบริษัทในเครือ เช่น SCB Securities, SCB Asset Management และ SCB Julius Bar โดยมีผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนของธนาคารเป็นที่ปรึกษาและแนะนำการลงทุน (Investment Advisor) ผ่าน Investment Portfolio

“จะมีการวางเป้าหมายผลตอบแทนให้เหมาะสมกับนักลงทุนแต่ละราย บนพื้นฐานความเสี่ยงที่ยอมรับได้ (Risk Appetite) เพื่อเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ให้งอกเงย ดีกว่าปล่อยที่ดินรกร้างหรือ ถือหลักทรัพย์ที่มูลค่าลดลงตามภาวะตลาด แม้นักลงทุนจะต้องเสียดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็ตาม แต่ยังมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุนสามารถต่อยอดความมั่งคั่งให้กับพอร์ตการลงทุนได้อีกด้วย จึงเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ช่วยให้นักลงทุนมีเงินหมุนเวียนในการลงทุน”

นายศรชัยกล่าวอีกว่า สินเชื่อ Wealth Lending Product เป็นเครื่องมือที่ช่วยแก้ปัญหาในเรื่องต่างๆ ดังนี้

       1. เพื่อใช้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะที่ดินรกร้างซึ่งจะได้รับผลกระทบจากอัตราภาษีที่ปรับตัวสูงขึ้นในทุกสามปี ตามโครงสร้างของอัตราเพดาน และราคาประเมินกรมที่ดินที่คาดว่าจะปรับสูงขึ้นในอนาคต หลังจากมีการเลื่อนการประกาศราคาประเมินใหม่ เพราะสถานการณ์โควิด ราคาประเมินครั้งสุดท้ายจัดทำขึ้นในรอบปี 2559-2562 โดยคาดว่าจะมีการประกาศราคาประเมินใหม่ในต้นปี 2566 ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ ส่งผลให้นักลงทุนส่วนใหญ่ยังไม่มีแผนลงทุนหรือใช้ประโยชน์บนที่ดิน ทำให้เกิดค่าเสียโอกาส (Opportunity Cost) และค่าภาษีที่ดินที่เกิดขึ้นทุกปี

      ดังนั้น นักลงทุนสามารถนำที่ดินมาขอสินเชื่อ Property Backed Loan โดยนำเงินกู้ดังกล่าวไปลงทุนสร้างผลตอบแทน เพื่อนำมาชำระภาษีและลดความกังวลในเรื่องของการหาผู้เช่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการปรับปรุงที่ดิน โดยไม่เสียโอกาสหากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต หรือขายทำกำไรเมื่อโอกาสมาถึง นอกจากนี้ สินเชื่อ Property Backed Loan มีความยืดหยุ่น นักลงทุนสามารถชำระคืนเงินกู้ก่อนครบกำหนดได้ โดยไม่เสียค่าธรรมเนียมในการชำระคืนก่อนกำหนด ยกเว้น Refinance กับธนาคารอื่น

      2. ใช้เป็นเครื่องมือในการต่อสู้เงินเฟ้อ ลูกค้าสามารถนำหุ้นกู้ ซึ่งได้รับผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ส่งผลให้มูลค่าหลักทรัพย์ลดลง มาเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อ Lombard โดยนำเงินกู้ที่ได้ไปลงทุนในหลักทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่มีการปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ เช่น กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust หรือ REIT) บางประเภท เพื่อช่วยเพิ่มผลตอบแทนของพอร์ต หรือช่วยลดผลกระทบของพอร์ตในช่วงนี้ได้

       3. ใช้เป็นเครื่องมือในการสร้างสภาพคล่องและไม่พลาดเมื่อจังหวะการลงทุนมาถึง นักลงทุนอาจจะไม่ต้องการขายหลักทรัพย์ ประเภทหุ้นกู้ ที่มีผลตอบแทนติดลบในช่วงนี้ เนื่องจากสภาวะตลาดที่ผันผวน และคาดว่าราคาของหลักทรัพย์ จะมีการปรับตัวขึ้นในอนาคต โดยได้เห็นโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น Private Assets หรือ หุ้นกู้อนุพันธ์ ซึ่งให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ และช่วยเพิ่มผลตอบแทน หรือ ลดผลขาดทุนของพอร์ตโฟลิโอในปัจจุบันได้

       โดยนักลงทุนสามารถนำหลักทรัพย์มาขอสินเชื่อ Lombard กับธนาคารได้ เพื่อนำเงินกู้ไปลงทุน ซี่งจะอยู่ภายใต้การดูแลของทีมที่ปรึกษาการลงทุน

       “สินเชื่อ Wealth Lending Product ได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งระดับสูงอย่างต่อเนื่อง โดยในปีนี้มียอดการขอสินเชื่อเพื่อสร้างกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 20% โดยตั้งเป้าหมายการเติบโตสำหรับปีนี้ไว้ขั้นต่ำที่ 10,000 ล้านบาท และผลตอบแทนคาดการณ์สำหรับความเสี่ยงระดับกลางของพอร์ตการลงทุน มีโอกาสอยู่ที่ประมาณ 7-8% ต่อปี นอกจากนี้ ทีมที่ปรึกษาการลงทุนสามารถนำเสนอการลงทุนในหลากหลายรูปแบบให้เหมาะสมกับความต้องการของนักลงทุนที่มาใช้สินเชื่อ Wealth Lending”

UPDATE อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มี.ค. 2562 และเริ่มเก็บภาษีตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563 โดยเมื่อปี 2564 รัฐบาลได้ประกาศให้ลดภาษี 90% ของภาษีที่ต้องชำระเพื่อช่วยเหลือประชาชนจากผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19 ทำให้มีภาษีที่ต้องชำระเพียง 10% โดยในปี 2565 ได้กลับมาจัดเก็บภาษีในอัตราปกติ 100%

ทั้งนี้ ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ต้องประกาศอัตราภาษีที่จะใช้จัดเก็บในปี 2565 เนื่องจากอัตราภาษีเดิมที่กำหนดไว้ในบทเฉพาะกาลกำหนดให้ใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 แต่เพื่อบรรเทาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 รัฐบาลจึงคงอัตราภาษีที่ดินแบบเดิมเช่นเดียวกับปีภาษี 2563-2564 นอกจากนี้ ในปี 2565 ผู้เสียภาษียังคงได้รับการบรรเทาภาระภาษีหลายกรณี ได้แก่

       1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประกอบเกษตรกรรมได้รับยกเว้นภาษี

       2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา และมีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท

       3. กรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างจะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีสำหรับสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท

       ทั้งนี้ บุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าวที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท หรือเกิน 10 ล้านบาท แล้วแต่กรณี จะเสียภาษีเต็มอัตราเฉพาะส่วนที่เกินเท่านั้น

       4. การผ่อนปรนภาระภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีกรณีมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สูงกว่าค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ที่เคยชำระในปี 2562 จะบรรเทาภาระให้โดยเสียภาษีเท่ากับค่าภาษีปี 2562 บวกกับ 75% ของส่วนต่างค่าภาษีปี 2565 กับปี 2562